12月31日大限 符合退税条件的空置房有多少_专题文章_北海房地产信息网

12月31日大限 符合退税条件的空置房有多少

责任编辑:小编1号来源:新浪房产时间:2005-11-23 15:47
       凡是在1999年8月1日至2002年年底购买了空置商品住房的业主,均可享受全额退还契税优惠。但必须在2005年12月31日以前向税务机关申报,超过期限,市地税局将不再受理。

  针对空置房可办理退税的消息,笔者走房了京城较早从事空置房销售代理的知名房地产经纪机构“我爱我家”公司。“我爱我家”公司表示,自从2002年我爱我家从事空置房销售代理业务以来,已经代理销售了20余个空置房项目,销售空置面积近3. 4万平米。其中符合本次退税标准的房屋较少。我爱我家的相关负责人表示,造成这种现象的原因是由于市场各方对于空置房的定义大不相同。

  一、空置房的多种定义差别较大:

  (1)“空置房”字面定义:字面理解所谓的空置房是开发商建成而没有销售出去的商品房。

  (2)“空置房”官方定义:根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。

  (3)“空置房”市场定义:开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

  (4)本次退税“空置房”的定义:本次退税的“空置房”则是指,(1)1998年6月30日以前建成,但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房,其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前,购买以上空置商品房并且交纳了契税的,方可享受全额退还契税的优惠。

  二、空置房销售与退税优惠的距离遥远

  据了解,空置房退税优惠的政策是当年政府部门为了为鼓励消化空置商品房而出台的相关规定。但是退税优惠到底帮助促进消化了多少空置房却不得而知。

  以我爱我家代理销售的空置房为例,该公司从2001年开始代理销售的大部分空置房除部分为99年以后建成的空置商品房(尾房)外,大部分均为债权房。而本次退税定义的“空置房”为“98年6月30日以前建成,99年8月1日尚未售出的商品房”。因此,对于“空置房可办理退税优惠”这条消息,我爱我家的相关负责人只能表示无奈。因为他们所代理销售的相关房屋并不符合退税的相关条件,因此也无法提醒已经通过该公司购买空置房的客户前往办理退税事宜,更不用说用“空置房可退税”来促进空置房销售了。

  据统计,截至今年9月底,北京市空置一年以上商品房面积377.9万平方米,同比增长25.3%,增幅比上年同期高32.9个百分点。在全部空置一年以上的商品房面积中,商品住宅空置面积为253.9万平方米,占商品房空置面积的67.2%,办公用房空置面积为42万平方米,商业营业用房空置面积为40.4万平方米,分别占商品房空置面积的11.1%和10.7%。年复一年,越来越多空置商品房让有关专家对房地产泡沫论的进一步验证忧心忡忡。

  2000年之后,商品房空置面积大量增加,2003年之后空置率逐年上升趋势日益明显,而对于空置房契税退税的优惠却仅限于“1998年6月30日以前建成,99年8月1日尚未售出的商品房”且“1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前,购买并且交纳了契税”的空置商品房。面对这样的优惠政策,我们不得不承认空置房销售与退税优惠之间,距离尚远。

  三、关于空置房的解决之道

  有关专家认为,刻板的将空置房定义为没有销售出去的商品房那么空置房只能被单纯的误解成为“尾房”。其实空置房的形成原因较为复杂,一是开发商前期在房地产市场的需求调研、产品定位产生偏差导致了大量楼盘无需求客户购买。二是楼盘前期推广力度不够,销售不力产生大量尾房。三是购买人群对新房降价的期待使得楼盘销售周期变长,新楼盘的竞相推出也意味着老楼盘大量转变为新增空置房。四是开发商将用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋的市场流入。

  如何解决,如何消化这些空置房,是所有业内业外人士都不得不关注的问题。

  一、加强宏观调控,加大政策扶持。国家计委、财政部、建设部、国土资源部、国家税务总局、央行等六家单位已经针对目前房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题,强调要求加强房地产市场宏观调控,对那些商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市,要加强房地产项目的审批管理,严格控制新开工项目,以加大空置商品房的处置力度,加快消化空置商品房。而对于促进空置房消化的政策若再加以大力扶持,相信商品房空置率的降低将会成为可能。

  二、大力加强项目开发的前期调研和论证。这意味着众多开发商们必须从根本上认识到开发前期调研工作的重要性。做好开发前的调研和论证,是解决空置房问题的重要环节。

  重视项目的前期市场调研工作,就是对产品的定位、户型、配套和现在的消费趋势有所了解。不能一再对市场的判断出现失误,挥刀上马,盲目投资。对于市场的前期论证工作,一些聪明的开发商就想到了利用有实力的中介公司。因为这些中介公司长年从事房屋租赁买卖业务,网点众多,了解各地区的周边环境,楼盘的价格与定位,出租房屋的成交价格,投资型楼盘的投资回报率,以及周边人群的生活区域、年龄层次、职业特征、收入水平、消费层次等等,建立有相应的数据资料库,能给开发商的论证工作提供很大帮助。如我爱我家公司就开发自身的有利资源,专门成立了市场调研部门,为有这方面需求的开发商服务。

  三、现有空置房的消化。关于现有空置房的消化问题成为了房地产业第二步必须攻克的重点。一直致力于使房地产一二三级市场有机联动,促进住房事业发展的我爱我家公司,就针对其自身有利条件提出了多种解决方案。

  第一,代理销售。空置房销售期限长,每个项目存量有限。开发商如果拨出专人销售,既耗财又耗力。而选择有经验又有实力的房地产经纪公司委托代理销售,则能达到事半功倍的效果。首先,有实力的经纪公司都有庞大的销售网络和销售队伍,借助其现成的营销体系,可以迅速实现空置房变现。像“我爱我家”就拥有覆盖全市的200家连锁店、1000多名专业经纪人,成功代理销售空置房经验丰富,可谓空置房代理经纪公司里的“带头老大”;其次,大型经纪公司的客户人群主要是购买二手房的购房者,他们往往希望以低于一手房的价格买到物美价廉的住宅,这与空置房的目标客户群极其吻合;第三,大型房屋中介公司具有较好的品牌和诚信的市场形象,有利于空置房的销售。

  第二,出租。通过与大型中介公司联手,把空置房屋以出租的形式,将固定资产变成现金流。以我爱我家为例。我爱我家在北京拥有遍布京城的200家连锁店,并通过“三网合一”(连锁店网+电话客户服务网+互联网)的运营模式和先进的ERP信息管理系统,能够最大化采集客户等信息资源。我爱我家还能通过配对合租,包装白领公寓、开展短期租赁等方式与开发商合作,运用各种方式使闲置的楼盘由固定资产转化为现金流。

  第三,以租带售。先出租,让承租人充分了解物业的优点,形成居住习惯,然后再以比较低廉的价格出售给承租人。

  第四,空置物业的再利用。比如我爱我家与今典花园的合作,就是以由发展商加盟的形式,由发展商提供物业场所,用我爱我家的经营模式开连锁店。两方合作。既有利于发展商销售、租赁自己的物业,又能快速发展我爱我家的经营规模。

  符合退税条件的空置房有多少其实不是我们最为关注的问题。我们关注已久的核心,其实仍是空置房如何解决,到底是不是一个特别不容易解决的难题?相信只要政府部门能够继续加强宏观调控,并加大政策扶持,房地产开发商们能够放开观念,打开房产行业一、二、三级市场的瓶颈,加强房地产发展商与中介之间的合作。这些都将使房地产投资日益合理化,引导着房地产业向健康良性的方向发展,同时为广大消费者提供更多合乎需求的房地产项目。 

西嘉声明:凡注明"来源:北海房地产信息网"的所有文字图片等资料,版权均属北海房地产信息网所有,转载请注明出处;