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房地产税真要的来了!你可能也要交!

责任编辑:红红来源:北海房地产信息网时间:2015-08-06 09:31
[摘要]:

一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中,这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。

  北部湾新闻通讯社8月6日讯:一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中,这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。


  房地产税和房产税的区别

  上面的新闻说,“最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中”,但需要注意的是,我们常说的还有另外一个概念,就是房产税。房地产税和房产税只有一字之差,但内容却不相同,简单的说,房地产税却是关于房子的所有有关税种的整合,而房产税类似于物业税的性质。

  现行房产税的法律依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》,2011年1月28日,上海、重庆宣布开始试点房产税,上海只针对增量,税率暂定0.6%;重庆则涉及存量与增量,征收对象是独栋别墅高档公寓,税率为0.5%-1.2%。但试点效果都不明显。一旦房地产税法由暂行条例上升为法律。那么,全国推广将指日可待。

  房地产税法、增值税法等七大税法列入本届人大立法规划

  最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,环境保护税法、增值税法、资源税法、房地产税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等七大税法被补充进本届人大五年立法规划,释放出税收法定进程提速的重要信号。

  房地产税的意义和影响

  对政府:可靠的财政收入

  开征房地产税,无疑是一项可靠的财政收入,可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷,因为它是财产保有税。且房地产税是直接税,比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。

  据称,此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方政府。有分析认为,这有利于充分调动地方政府的积极性,增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强,地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对使房地产税逐渐成为地方政府的主体税源,化解困扰已久的土地财政难题,具有积极的意义。

  对投资者:遏制房地产的投资需求

  房地产行业,可以说是一个暴利行业,房价越高,利润越高。而房产税的到来,从消费环节的前期一次性征税,逐渐转向保有环节的征税。如此将提高持有成本,降低去收益预期,从而遏制房地产的投资需求。当然,试点地区的做法和全国的统一的方式仍有待进一步观察,但毫无疑问,这都是对房地产投机、投资需求的较大打击,起到抑制房价的作用。

  对刚需人群:减少大多数老百姓税收负担

  房地产税主要是调节高端人群收入状况,可以让更多高收入者、富裕者缴纳更多税收,为大多数老百姓减少税收负担,在实际运行中具有非常明确“削富济贫”效果。一方面可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种,减少大多数老百姓的税收负担;另一方面,作为直接税,房地产税的税负不能轻易转嫁给别人。

  房地产税属于直接税,可以如愿以偿地调节到社会收入结构中的高端人群,从而可以置换、替代间接税收入,减少中低收入人群的税收负担、税收痛苦。

  对楼市:房地产税可减少房价泡沫

  长期来看,房地产税制度是使房地产市场健康运行的制度建设,对于房价来说,它是使它更沉稳、减少泡沫的一个配套条件。但总体来说,房地产税制度建设不会改变中国在城镇化发展水平上从低走高,这个比较长期的历史过程中间,这个上扬曲线的基本模样基本不会改变。

  基本框架:按面积征收 将设起征点

  一位接近住建部的消息人士表示,“目前,房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过。”东部某省财税系统内部人士表示,按照征税原则,在起征点的设置上,以面积计算起征点比按套数征收更容易计算,也更显公平合理。

  据这位内部人士介绍,房地产税征收与其他税种类似,也将有“免征”部分,即个人或家庭在“免征面积”以内的住房,则可不缴纳房地产税。同时,由于房地产税属于地方税种,“免征面积”也将根据地方住房情况针对性划定。

  同时,国务院发展研究中心研究员倪红日前表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。这则意味着,房地产税将增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础,其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

  房产税到底如何计算呢?

  国家目前规定的计算公式如下:

  1、从价计算应纳税额的计算公式:应纳税额=房产原值×(1一减除比率)×1.2%

  2、从租计算应纳税额的计算公式:应纳税额=房产租金收入×12%

  有关房地产税,实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的按人均计算,人均超过60平方米的,进行房产税征收。

  比如一个三口之家原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应该缴纳房地产税4200元左右(上海适用税率暂定为0.6%)。而按新规定,以后购房者每年在支付房地产税时,还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。

  房地产税征收,谁哭了?谁笑了?

  1、房价被打压,炒房客哭了。据相关统计,在目前的房价构成中,土地占有的税费太多,是形成房价过高的直接原因之一。而房产税的到来,从消费环节的前期一次性征税,逐渐转向保有环节的征税。持有成本提高,收益预期降低,或将催生“买房容易养房难”的局面,从而遏制房地产的投资需求。

  2、财政收入有了保障,地方政府笑了。开征房地产税无疑是一项可靠的财政收入,作为财产保有税,它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷。据称,此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方政府。有分析认为,地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对化解困扰已久的土地财政难题,具有积极的意义。

  3、调节贫富差距的计划,真正启动了。房地产税是直接税,比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。房地产税向保有环节(房产税)的征收转变,实际上意味着中国开始征收财产税。财产税的征收,表明中国真正启动了调节贫富差距的远大计划。

  专家观点

  梁发芾:未来的房地产税不能成为恶税

  虽然房地产税“八字没有一撇”,但权威媒体言之凿凿的报道,显然不是空穴来风,那一定是有关方面故意透出信息来,观察人们的反应。而在我看来,报道中透露出来的房地产税的设计,面临无法解决的根本问题,那就是,土地国有制与房地产税是无法相容的,该方案还存在极为严重的重复征税甚至三重征税,无度加重税负的问题。

  如果真如报道中所说的那样设计新的房地产税,那么上面这些重大问题将不能解决,未来的房地产税将不可避免地成为一种恶税,它不但向不具有所有权的人征收财产税,而且还不惜多重征收,加倍征收,增加纳税人的负担。

  倪红日:新的房地产税计税依据发生很大变化

  倪红日表示,现阶段房地产开发商要缴纳城镇土地使用税,未来房产税和城镇土地使用税合并后,房企也应作为有地无房新的房地产税纳税人。她认为,税收覆盖面和强度或比现在更为严厉,“新的房地产税计税依据发生很大变化。是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础,进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置,实行差别税率”。


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