房地产已处复苏第二阶段 资金需求扩张_北海房地产新闻_北海房地产信息网

房地产已处复苏第二阶段 资金需求扩张

责任编辑:红红来源:北海房地产信息网时间:2015-08-22 17:27
[摘要]:从销量上来看,2015年3月后全线转暖,商品房成交面积同比转正,趋势上一路上行,6月份达到阶段性的顶峰,7月份由于气温太高看房意愿下降销量同比小幅回落,但仍处在高位。其中,一线城市成交面积同比增长最快,二三线跟随趋势明显。

  北部湾新闻通讯社8月22日讯:随着公司债发行条件的放宽,近期公司债发行量激增,其中房地产公司债发行占到最大头,7月份规模占比约为七 成左右。在目前房地产回暖的背景之下,地产公司大量发债的行为值得关注,之后是否会对应到新开工的改善,或者只是受到偿债压力的驱使。但公司债这条低成本融资途径的放开,势必会给急需资金的房地产企业带来新的增长动力。

  1、2015年7月起公司债发行量激增,地产债占到七成。

  回顾公司债和地产债的发行情况。长期以来公司债都是一个小众品种,每月发行量较小,多在100-200亿左右。从2015年7月起,公司债发行量出现激增,单月发行843.9亿;其中,581亿元为地产债,占比达到69%。不仅是地产债的绝对规模暴涨,规模占比也达到新高。

  7月共有16家地产公司发行共21只公司债,包括恒大地产、新湖中宝、重庆龙湖、江苏伟驰、华夏幸福基业等。发行规模最大的是恒大地产,15恒大02和15恒大03实际发行规模为68亿和82亿,远超出30亿和20亿的计划发行规模;而广州富力的15富力债实际发行规模也达到65亿;新湖中宝发行的15新湖债实际发行规模达到35亿;其余地产债规模多为20-30亿。

  从期限上看,以3-5年尤其是5年品种居多;企业性质多为民营企业,也有地方国企、外资企业等。总体来看,和银行贷款相比,地产公司债的发债成本相对较低,新公司债形式的推出,也大大降低了发债门槛。


  2、地产债发行暴增受益于公司债新政,叠加地产融资需求。

  今年以来,证监会对公司债的探索也在不断进行。自1月16日《公司债券发行与交易管理办法》出台以来,公司债的发行主体由之前的上市公司扩大到了所有公司制法人,公司债的发行方式也变为大公募、小公募和非公开发行三种。

  在7月份发行的21只公司债中,三类产品均有。在新公司债放宽的政策红利之下,最渴望资金尤其是廉价资金的房地产企业一马当先。新公司债对地产企业来说最具吸引力的就是提供了更加便捷更低成本的融资渠道。相比海外融资,国内银行贷款来说,新公司债都具有明显优势。预计之后越来越多地产企业会青睐公司债的形式融资,地产债发行仍将继续扩张。

  3、地产债发债主要用于偿还贷款和补充流动性。

  地产企业发债用来做什么呢?梳理7月发行的地产债的募集资金用途,发现几乎所有产品都用来偿还银行贷款和补充流动资金,有些还详细公布了募集资金的还贷分配明细。地产公司债与之前梳理城投企业债的募资用途有很大不同,城投企业债期限一般为7年左右,募集资金用途一般是投向城建、交运和公用事业等具体项目,只有期限更短一些的城投中票甚至短融募资用途才多为偿还银行贷款和补充流动资金。本批地产公司债期限多为3-5年,募集资金多意在调整债务结构,并未提及新开工项目等。当然偿还债务及保障经营现金流只是第一步,后续如果有新开工起来也需要更多资金补充,届时地产债的发行也将继续发力。

  房地产行业整体已经处在复苏第二阶段,资金需求不断扩张

  地产企业发债正盛,后续能否有更多需求支撑,我们仍需要回归房地产行业本身来看。

  传统的房地产行业分析框架是从销售扩张,传导到库存下降、价格上升,再传导到新开工的链条。而对于目前房地产市场的情况,可能对于一线城市和二线城市来说,链条的传导可能已经进行到了第二步,后续的分歧主要在于地产商是否只是加大力度消化掉库存然后转型,还是看好后市积极拿地和投入新开工。

  从销量上来看,2015年3月后全线转暖,商品房成交面积同比转正,趋势上一路上行,6月份达到阶段性的顶峰,7月份由于气温太高看房意愿下降销量同比小幅回落,但仍处在高位。其中,一线城市成交面积同比增长最快,二三线跟随趋势明显。

  在一线城市中,销售情况最好的是深圳,6月商品房成交面积同比达到243.70%,北京后来发力,6月同比增速为119.77%,上海最近3个月当月同比增速稳定在65%左右,广州随后。

  二线城市中,选取杭州、成都、南京、武汉、重庆作为样本,销售情况普遍也在今年3月之后转好,其中杭州表现最好。从二手房成交来看,2015年3月后,杭州、武汉、南京的二手房成交面积同比持续改善。房地产销售的回暖是涵盖一二三线城市的回暖,也包括了一手房和二手房。


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