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浅谈用“互联网思维”做房地产

[摘要]:纵观房地产业从拿地到项目运营的整个产业链条,互联网可以从不同的阶段切入进来。未来,市场上可能见不到地产开发商,取而代之的是新型的房地产公司。在互联网的浪潮中,房地产商需要有前瞻性,未来,地产商+互联网企业、地产商+电商、地产商+金融等模式将相继出现在市场上。一个企业的能力和资本是有限的,如何利用各方资源,完成自身完成不了的事,这就是“互联网思维”。

  北部湾新闻通讯社10月15日讯:众所周知,9月6日,万达和苏宁签署了重要战略合作协议,开启中国最大不动产商和中国最大零售商的合作。万达和苏宁的合作显示出万达已成功踏上“轻资产”之路,成为全国名副其实“最大招商公司”。不久将来,“地产”二字将从万达的名字中去掉,今后万达将不再进行项目投资,而是转身变为管理运营商。与此同时,万达计划在五年内将万达广场的数量增加至400-500家,总价值高达几千亿元,最近王健林在深交所的演讲上宣布了与光大安识、嘉实基金、四川信托和快钱的投资框架协议,四家机构联合投资240亿人民币,用于20多家万达广场的建设。同时,万达成立了自己的电子商务公司,筹划理财产品。6月份,万达利用收购的快钱公司,成功发行”稳赚一号”P2P理财产品,筹集资金将用在2016年开业的5座万达商业广场上,这意味着地产众筹已正式出现了。


  中国过去20年来房产开发依赖的重资产运营模式将随着“互联网+”逐渐走向“轻资产化”,在房地产市场火热时,卖得很快,现金回流速度很快。但随着房地产进入紧缩期,销售周期的放缓使得资产所付出的财务成本不断增加,开发很难快速扩大规模,这就是为什么地产商们都意识到必须向轻资产的转型。


  北海作为三线城市,大多数的开发商目前还是重资产的开发模式,随着这两年市场的萎缩,频频出现交房逾期,工地停工、资金断裂的局面,如何跟上互联网的步伐,学着“北、上、广、深”,走“轻资产”的开发之路就成为了眼下开发商急需的必修课。那么,何为轻资产?轻资产战略的核心是充分利用外界资源,减少自身资金投入,最大程度降低开发成本,集中自身优势资源于产业利润最高的阶段,提高盈利能力。

  纵观房地产业从拿地到项目运营的整个产业链条,互联网可以从不同的阶段切入进来。未来,市场上可能见不到地产开发商,取而代之的是新型的房地产公司。在互联网的浪潮中,房地产商需要有前瞻性,未来,地产商+互联网企业、地产商+电商、地产商+金融等模式将相继出现在市场上。一个企业的能力和资本是有限的,如何利用各方资源,完成自身完成不了的事,这就是“互联网思维”。


  纵观一线城市开发转型的路线,以下将从房产业内人的角度谈谈,互联网是如何开始全面渗透房地产业链条的?

  前期减少直接投资

  从地产项目前期投资来看,以前地产商都是靠银行贷款,或者是结合券商进行融资。现在市场不景气,银行系统也收紧贷款,融资成本不断增加。结合现有的实例来看,地产业目前的轻资产运营主要有两种模式。在第一种模式为直投,地产商将项目分割成几小块,并与外部投资者合作,这包括投资基金、保险公司等机构投资者。而地产商则转型为运营商,负责项目的设计、建造、管理运营等。第二种模式为众筹,中国目前市场上有不少过剩的资金,如何收集并利用这些资金,就是众筹在干的事情。与此同时,有实力的地产开发商纷纷成立自己的电子商务或互联网金融公司,通过发行金融产品向公众募集资金,用于未来项目的开发。中国目前市面上大多数是债务众筹,也叫做P2P金融,整个过程是通过互联网所完成的。投资者买入第三方金融机构所发行的理财产品,类似于变相借钱给某个公司。投资者赚取利息,第三方平台从中抽取点数作为回报。


  大数据将颠覆传统策划

  在项目策划定位方面,互联网的力量也不容小觊。在过去,数据收集往往要依赖问卷调查,而收到的结果往往有限,且容易出现较大的偏差。随着“互联网+”的诞生,在住宅方面,具体到某个区域的客户喜欢多大的面积、怎样的户型、小区的配套及底层商业,都可以在项目开始建设之前通过大数据获知。通过大数据,地产商可以提前获取潜在客户信息,按照客户的喜好,进行项目策划。另外,未来新住宅产品的设计将会依附于电商后台提供的数据完成,将线上的客户信息转移至线下,并用到具体的操作与生产中。2014年,深圳豪宅销售冠军中海九号公馆,在前期项目定位的时候,就建立了目标用户群的数据库,对配套商业、户型结构、车位数量、物业服务等配套做了全方位的研究,最后推出的产品深受欢迎,实现60亿元的成交金额。


  借力互联网精准营销

  在项目营销方面,开发商开始融合越来越多的互联网因素,节省资金和营销成本则是投资者在众筹中获得的最大优惠。“众筹”的营销方式,在让渡较少利润的前提下,品牌效应及项目知名度明显提高,同时也间接测试了市场价格空间,便于后期调整价格。愿意参与众筹项目的人,往往是对项目本身感兴趣的。同时作为一种融资手段,其速度快且成本低。楼盘在销售之初试水众筹,更多是项目宣传。通过O2O,开发商最大程度解决用户在购房、装修等资金链条方面的痛点问题,同时为自己做足了宣传。线上宣传、线下买房,是开发商近几年来不断尝试创新的营销手段。


  O2O+大数据运营

  通过项目或者开发商自用的APP建立“虚拟社区”,业主和租户可以在线上提交需求申请,线下享受包括通过社交网络、论坛等,将住户联系到一起,管理日常行政及提供维修服务,以及提供包括家政、干洗及照顾老人小孩等增值服务。以花样年彩生活为例,开发商还可以与电商和金融机构合作,向业主或住户提供电子卡,可作为门禁卡、停车卡、预定日常生活服务甚至线上线下购物的预付卡。

  万达已在全国多家万达广场引入大数据,目前至少做了七个方面的数据收集,如租赁流程、品牌建档、城市信息、POS交易记录、客流监控、顾客WiFi跟踪、大会员体系。在确定好数据收集点后,就可按照顾客年龄层、消费额、购物喜好等对商场内的店铺分类,为优质商铺提供优惠,砍掉吸引力差的商户,随时调整商铺布局。


  退出机制下的轻资产运营:资产证券化

  对于商业地产而言,项目运营后期的退出模式,也是互联网思维的运用。传统商业地产在项目结束后,往往由开发商自持,只租不售,但这种重资产的模式,已经开始受到开发商的摒弃。商业地产开发和持有运营需要沉淀大量资金,商业项目通常又要经历3-5年的养商期。在养商期内,商业项目的租金收益普遍不高,盈利微薄。在未来商业地产若想快速健康发展,“轻资产”是一条绝佳路径。例如在去年8月,万科与凯雷投资集团签署了商业地产战略合作平台意向书,通过此平台万科将转让原本自身持有的9个成熟商业物业,而凯雷则计划未来以资产证券化的方式退出,或转手给偏好长期持有成熟商业物业的投资机构。


  随着今年6月份首个以商业物业租金收益权为主要标的公募REITs(房地产信托投资基金)正式获批,在未来将有更多的地产商可以通过金融工具,减少对物业自持的份额,把更多资源投入到的资产管理和增值服务的运营上。


  总而言之,互联网正在通过不同阶段对整个房地产业链产生影响和改变。传统的地产经营模式已经不再适应这个日新月异的市场。与此同时,房地产开发商开始改变集投资商、建设商、运营商为一体的模式,行业已经越来越细分,而且在不同的环节上实现了外包。地产商可以和金融机构合作,可以与电商合作,不同跨界都可以产生出惊人的效果,今后,相信还会有越来越多的新名词闯入房地产市场,改变整个房产行业的游戏规则,让我们一起拭目以待!

  (此文为广告文)

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