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房地产步入“新常态”

责任编辑:蓝天来源:上海金融报时间:2015-12-03 15:46
[摘要]:

中国楼市经历了跌宕起伏的2015,这一年,楼市分化加剧。一二线城市成交火爆,三四线城市依然库存压顶,如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”,尤其是对于众多的三四线城市,去库存已经成为当地开发商的首要任务。

  北部湾新闻通讯社12月3日讯:中国楼市经历了跌宕起伏的2015,这一年,楼市分化加剧。一二线城市成交火爆,三四线城市依然库存压顶,如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”,尤其是对于众多的三四线城市,去库存已经成为当地开发商的首要任务。

  2015年政府工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,这确定了今年楼市政策的基调。随后,一系列楼市政策密集出台,楼市逐渐回暖。面对目前巨大的经济下行压力,而房地产行业作为国民经济发展的支柱性产业之一,预计短期内仍将会进一步加大出台利好政策以刺激房地产行业的良性发展

  房企前十月发债超去年16倍

  2015年初证监会发布的公司债新规降低了公司债的发行难度,房企债券融资需求被释放,发行规模不断扩大。在利好政策环境推动下,大量资金涌入债市,房企公司债发行势头迅猛,万科、保利、泰禾等知名房企频繁曝出发债预案,且发行利率不断走低,进一步激发了房企发债需求,随着国内融资环境趋好,境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。

  事实上,自今年6月份公司债放量发行以来,房企发债热情不断升温、发债规模持续扩大,成为债券市场最为活跃的群体。6月18日,恒大公告称将发行200亿元境内公司债,首期5年期50亿元境内债以5.38%利率成功发行,不仅创下恒大历史最低债券利率纪录,而且成为首个在境内发债的红筹公司。特别是9月以来,无论是境内公司还是海外上市公司纷纷发行公司债,发行债券日益成为房企解决融资困境的主要渠道。伴随房企大规模拿地,房企发债数量和规模更是呈现出爆发式增长趋势,且发行利率不断创新低,房企债券市场融资优势凸显。中国指数研究院数据显示,截至10月末,已有包括恒大、融创、龙光、世茂等52家房企成功发行公司债,发行规模达到1814.24亿元,相比2014年增长了接近16倍。随着发债票面利率逐步降低,房企债市融资意愿越发强烈,三季度开始房企发债速度明显加快,从各季度房企融资金额来看,三季度共有37家房企成功发行公司债,募资规模达1265亿元,占整个发债市场的60%左右;而二季度发债规模为179.79亿元,一季度为69.5亿元。

  统计显示,今年房企公司债发行利率普遍介于4%~8%之间,相比于银行贷款和同期限中期票据来说更具优势。10月份房企5年期公司债平均发行利率为4.16%,环比下降了12%,相比年初更是大幅下降32%;与同期限银行贷款利率4.90%相比,低了15%;与同期限中期票据平均发行利率5.21%相比,低了20%。对于海外上市的内地房企来说,随着海外融资成本逐渐升高,融资成本较低的境内公司债成为海外上市房企的最优选择。由于公司债利率大幅降低,房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等高成本融资,债务负担大为减轻。业内分析人士认为,宽松的市场环境和公司债质押式回购交易制度的实施是拉低房企公司债融资成本的主要因素。

  中指院方面分析称,三大因素促就了本轮的房企规模发债潮。其中,政策放松是催生本轮发债热潮的重要推手。而公司债新规明确表示,满足一定条件的公司债券可以进行质押式回购和竞价交易,新制度大大提高了公司债在二级市场的流动性及交易效率,使得债券市场在需求端得到保障。另一方面,宽松的市场环境激发了房企债市融资需求。

  穆迪11月27日发布报告指出,今年以来开发商国内发债规模大幅上升,从2014年全年的19亿美元攀升至2015年11月24日的318亿美元(约2033亿元人民币)。该数据已是去年全年国内债的16.74倍。除了在开发和规模上加速,巨额融资还为房企们的多元化经营提供了充沛的资金。今年以来,不时公告将投资文旅、物业、物流、电商、金融、证券、体育等等行业的房企不在少数,个别大型房企甚至已逐渐发展成为综合型国际企业。

  去库存迎来窗口期

  国家统计局发布最新数据显示,截至10月底,全国商品房待售面积6.86亿平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。除此还有超过70亿平方米的在建面积,第一太平戴维斯更预计,到2020年,中国还将新增300亿平方米各类物业。数据显示,我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长,待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。

  自去年9月30日房贷新政以来,宽松的货币环境延续,使得楼市需求逐步释放,2015年房地产市场库存整体呈上涨趋势。虽然今年以来房地产销售较明显回暖,但回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善,国家统计局数据显示,1-10月份,商品住宅销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,销售金额增长14.9%,但房地产待售面积仍处于不断增长状态,投资额持续高于销售额,房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。房地产库存的持续高位直接影响到了房地产投资数据,1-10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,创历史新低。这已经是全国地产开发投资增速的“20连跌”,受到房地产业下行影响,“三驾马车”之一的固定资产投资增速一路创出新低,连累GDP增速也出现下滑。

  易居研究院最新跟踪的35城住宅库存报告显示,10月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比(又称去化周期)分别为10.0、12.2和18.9个月,这意味着二三线城市要一年以上的时间才能消化完这些库存。一线城市10月份市场总体活跃,已经连续10个月存销比低于12个月。总体而言,房地产市场库存整体上在持续走高,但一二线城市和三四线城市却有明显的分化,一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。

  莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨表示,由于国内投资渠道有限,股市表现并不出色,对于有资产保值要求的人士而言,房地产仍然具有吸引力,特别是在具有较好经济条件和稳定社会环境的一线城市,投资者仍然很看好其不动产市场。此外,中国城市化进程的基调不会变,城市化带来基建的提升、外来人口的引入等,这些都对于楼市是很大的利好因素,房地产价值会不断的提高,对于投资者而言楼市投资价值依然存在。

  近日,中央频繁关注楼市去库存问题。

  11月以来,“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现,使整个行业发展过程中的这一主旋律凸显出来。业内人士认为,房地产市场政策再次释放调整信号,意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点,未来政府层面有望继续出台具体措施,而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市,去库存措施也会相继出台。

  此外,系列利好为楼市升温再添新动力(310328,基金吧),央行积极推行货币宽松政策,自2014年11月以来多次下调人民币存贷款利率和降准,目前五年期贷款利率已累计下调165个基点降至4.90%,为过去25年以来最低水平。10月29日,中共十八届五中全会公报宣布二孩新政将于2015年内全面放开,但具体时间还未出台。11月10日,习总书记在中央财经领导小组第十一次会议中强调要“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。另外,公积金连接出台新政(年内已有6次公积金改革,其中11月出现了3次)。11月21日,国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,是公积金管理条例在时隔13年后再次调整,明确提出未来要实现公积金资产证券化。

  近日,住建部已经确定,在“去库存”成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下,2016年城市棚户区改造的任务目标或将创下历史新高。随之而来的,则是城市棚户区改造及其货币化补偿安置,将成为2016年楼市去库存的最主要手段。值得注意的是,自高层提出房地产去库存以来,山西、四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。而多数城市的限购的松绑是在去年下半年,在46个限购城市中,目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。

  一线城市“地王”频现

  临近年末,土地市场的翘尾效应愈加明显。就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时,一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。在楼市看涨预期下,近两周北京等城市土地密集供应,成交价格也相应走高,并带动土地出让金整体上涨。

  在上海,11月25日下午,备受瞩目的上海新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标,最终由信达以72.99亿元杀出重围夺得,名义楼板价4.9万元/㎡,若扣除20%保障房面积后,实际楼板价超过6.1万元/㎡,刷新了上海住宅楼板价新纪录。而在24日,北京土地市场也继续上演房企抢地大战,经过多轮竞价,最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得,总价68.63亿元。据测算,两地块楼面价分别达到约18000元/㎡、29000元/㎡,已接近甚至超过区域在售楼房价格。根据中原地产研究部统计,今年北京土地市场成交额已达到约1920亿元,超过2014年全年1916亿元的历史成交纪录。剩下的最后一个月里,北京仍有多幅待出让地块,全年成交额超2000亿元几成定局。业内人士分析指出,一线城市今年以来地王频出,低价越拍越高,而随着金融资本介入土地市场,地价也必然相应走高。

  在各地楼市松绑、去库存化加速推进的当口,北上广深等一线城市地王频现。其中在地王争夺战中,国企的优势不言而喻。数据显示,今年北京土地市场成交的44幅住宅用地中,77%被央企或者国企摘得;上海虽然比例没有北京那么高,但国企拿地也超过了一半。统计显示,在2015年上海成交的39幅住宅用地中,有22幅为国企单独或主导联合摘得,占比达56%。实际上,当前土地市场大热的城市不仅有北京、上海,广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮,高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。业内人士认为,国企强势进入一线城市、主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但“地王”集中出现,未来一线城市房价很难不受到影响,住宅产品豪宅化难以避免。随着一线城市进入门槛逐渐提高,开发企业面临的风险也随之加大。地价攀升,房价上涨空间在一定时期内相对有限,将会挤压企业的获利空间;同时,住宅售价不得不随之上涨,产品被“高端化”,同时还将导致中小房企被挤出一二线城市,包括本地中小房企。高端化产品一方面进一步拉升整体房价,另一方面更挤压了普通商品房的市场供应,加剧市场供求失衡,推动房价进一步上涨。

  事实上,今年前10个月,土地价格延续了今年以来整体上行的走势。易居房地产研究院近日发布的最新数据显示,1月至10月,全国房地产开发企业土地购置均价3246元/平方米,同比增长13%,增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。从价格看,前10个月土地价格超过前9个月的历史最高价,再创历史新高。

  房企寻求多元化转型

  尽管房地产业目前已经进入白银时代,告别了黄金十年,面对利润增速下滑,开发商开始觊觎多元化发展获利。对于资金密集型的房地产行业来说,与多种产业融合,通过跨界转型寻找新的利润增长点。从“+互联网”、“+保险”、“+金融”、“+养老”等模式,近期众多房企更是积极布局“大金融”,继恒大收购华夏银行股权之后,恒大人寿也于恒大再次夺得亚冠之后正式亮相。除了恒大,绿地、万达、泛海控股等房企也提出“大金融”转型方案,而今年来表态要转型金融的房地产企业更是不胜枚举,比如,中天城投、上海大名城、苏宁环球、金科控股等等。业内人士认为,房企布局“大金融”,既可多元化业务谋求较高的投资回报收益,还可降低房地产业务的融资成本,同时还能促使房企“地产+X产业”、“金融业+加工业”等方向变革。

  从目前房企布局“大金融”的领域来看,已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等,几乎涉及金融领域的方方面面。布局“大金融”,成为房企布局的关键一局,其实绿地、万达等大牌企业早已纷纷涉入其中。泛海控股日前就以10.2亿元的价格收购了民安保险51%的股份。在成功收购民安保险后,加上先前的民生证券、民生信托,泛海控股的金融版图呈现出证券、信托、保险的“三驾马车”模式,其综合金融布局初步形成。

  目前很多房企跨界做金融,其实就是希望摆脱对传统土地增值模式的依赖,通过控股金融企业,能够促使新一轮资本投资朝更富有竞争性和前瞻性的产业导入。地产行业与金融结合,还可能衍生出一些新的行业,如投资寿险,能够为后续养老及休闲产业的发展提供新的动力。当然,除了与金融业融合,物流、养老、旅游等“地产+X产业”的模式也成为各大房企的新探索。例如11月23日,“恒大人寿”亮相。其由恒大收购中新大东方人寿而来,业务覆盖寿险、健康险和意外伤害险等。

  另外,由于资金面依然不容乐观,变卖股权获取资金成为不少中小房企的无奈之举。据统计,截至2015年11月26日,北京和上海产权交易所共计48家房企挂牌转让股权,总权益金额137亿元,其中将100%股权出售的房企有34家,14家房企部分转让股权。在北京、上海、天津及武汉产权交易所,仅11月份新挂牌待售房企股权货值就高达96亿元,显示中小房企的生存压力并未因市场回暖而缓解。资金紧张和业绩亏损是它们抛售股权的共同原因,其中很多企业还负有大量债务。中国指数研究院发布的研究报告显示,2015年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。与去年同期相比,房企并购重组的数量和金额均明显增多。研究报告指出,股权收购和项目收购是近段时间房企并购的主要模式。一方面,企业通过参股目标企业,或与其他机构合作开发的方式控股目标企业,进而获得较高利润。另一方面,通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源,扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。

  房企加速海外布局

  近年来,绿地集团、万科、万达、碧桂园等多家房企纷纷踏足海外。日前,万科拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的 TheStage项目20%股份,一举进入欧洲房地产市场。房企对于海外市场的布局,已经在向更广泛的地域延伸。在陆续抢滩美国、澳大利亚等成熟区域后,国内房企将目光聚焦于全新的疆土。

  根据仲量联行研究部最新数据显示,2014年,中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高,达到165亿美元,比2013年增长了46%。在中国房地产进入白银时代时,进军海外市场成为分散风险的一种策略,同时也能抓住日益增长的华人海外置业需求。据全美地产经纪商协会(NAR)数据显示,截至2015年3月的前12个月内,中国买家投资了286亿美元,成为美国房地产市场第一大海外买家。以房屋的价值来计算,中国买家占到了海外买家成交额的27.5%,其中有35%的交易在加州。预计2020年,中国高净值人群海外置业总规模约7.44万亿人民币,海外置业每年年均增长需求约3000亿元。

  而近期人民币、澳元等外币汇率的一系列变化,似乎进一步催热海外置业。仲量联行最新数据表明,人民币贬值后,咨询购买海外房产的人数明显增长。戴德梁行预计,国人对海外住宅投资的兴趣将日益提高,这不只是为了获得回报或租金收益,而且还是一个财富保值工具。业内人士认为,从中国人海外置业热潮的背景来看,当前,国外大多数发达经济体经济在复苏,房地产仍然处于价值低估阶段,海外置业刚好处于抄底的市场阶段,市场周期的特征决定中国高净值人群继续积极在海外房地产市场投资置业。同时,中国房地产市场需求趋于饱和,短期内来看房产的投资价值在逐步降低,分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

  莱坊大中华区研究咨询部主管纪言迅表示,中国对外投资大致上可以分为四轮浪潮。首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。在第二轮浪潮中,大型开发商也

  开始在海外市场开发物业项目,寻求多元化发展。在第三轮浪潮中,国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。第四轮投资浪潮包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和开发商,他们的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化。值得指出的是,目前前三轮投资者仍然在积极探索海外投资的机会,形成一个百花齐放的局面。

  受国内市场的不确定性,以及投资者分散风险的需求带动,中国海外房地产投资在2015年继续强劲增长。今年前10个月,中国海外房地产投资总额已经超越2014年全年,预计全年对外投资总额将超过280亿美元。大型房企的海外房地产投资也渐趋多元化,由以往集中项目开发,转向投资写字楼、酒店和物流等已完成物业项目。目前国内20大房企之中,有14家已经参与了海外房地产投资,预计未来几年,出海投资的大型房企将继续增加。另一方面,越来越多的中小型房企也开始参与海外房地产投资。与大型房企不同的是,由于它们资本相对较少,所以更倾向在门槛较低、回报率较高的非门户城市中寻找投资机会,例如美国和澳洲的省级城市。


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