在北海买房 别死盯着“均价”!

责任编辑:蓝天来源:北海房地产信息网时间:2015-12-16 11:33
[摘要]:对于购房人来说,“均价”一词肯定不陌生。这个词用途广泛,无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价,都能听到这个词。

  北部湾新闻通讯社12月16日讯:对于购房人来说,“均价”一词肯定不陌生。这个词用途广泛,无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价,都能听到这个词。

  但就购房人来说,也有不少人被它给坑过。原本均价5000多的房,为何看中的房源就会贵上不少?作为二手房的房主,为何别人的房子就能卖上均价?自己的就会低于均价?而在看到北海住宅或某一区县均价仅为3500元/平方米时,或许又有了“天啊,为什么这样的房子我看不到?”的感叹。

  而这一切,或许都算得上是“均价”曾经惹的祸。那么我们又该如何去看待这个用了那么多年的“均价”呢?


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  概念 何为均价?

  作为“均价”,实际上来说只是作为一个统计的名词。作为名词解释,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。

  而在楼市中的“均价”,顾名思义当然是楼盘的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现,用标着的“均价”来买房,往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格?

  “均价”不是简单的算术平均值,而是开发商根据当前的市场情况专门制定的,以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,在给每一户定价前,先定出要销售的小区中每一栋楼的均价,在这里就要应用到价差系数,它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。

  事实上,均价的差异不仅存在一个个项目中,甚至在同一区域来说,均价也有着不同的差异。

  二手房 更具参考价值

  对于二手房而言,区域二手房中的均价往往会出现比较明显的差异。造成差异的原因也要比新房多更多。其中,学区房这一资源甚至可以让紧邻一街之隔的不同社区就出现几倍的差异。

  但与二手房也有不同的地方,由于同区域二手房是现房,周边的环境相对固定,因此房源的周边资源也就相对固定,这也让二手房的价格相比新房来说,更为稳定,其均价也就更具参考价值。

  “二手房与新房不同,由于产品固定,环境固定,同一小区的户型也是相对固定的,因此这也就给房屋价格制定了区间范围,因此二手房的均价会相对准确一点。”北海某中介员工说道,“由于二手房更注重市场,单方面涨价很难被市场所认可,所以价格会稳定一些,但是同样,有些人着急卖房,往往会低于市场价出售,因此也会出现一定的浮动。但根据多数房源所成交的走势,还是可以看出一个社区的成交均价,而这一均价对于二手房的买卖也是有参考价值的。”

  新房 玩花样吸引人

  与二手房不同,新房的均价则有着更为深层的“含义”。

  “新房均价往往是吸引购房人的主要因素之一。”一位不愿透露姓名的开发商表示,事实上,价格是吸引购房人关注项目的第一因素。

  他认为,除去豪宅项目外,往往售价越便宜的项目,越愿意把均价说的低一些,因为这样能吸引购房人前来,在对购房人产生直观的影响后,甚至是让购房人产生购买意愿后,在适时的表示由于房子不同、户型不同,会产生不同的差异,从而留住购房人。

  而这一现象在一个楼盘开盘前更为“严重”。有不少购房人在等待楼盘开盘时最想知道的便是房子的最终售价。但售价难寻,得到更多的回复都是多少多少元的均价。这实际上也是开发商在进行市场探价的一个过程,实际,开发商所在考虑的便是价格高了担心卖不动,定低了担心卖赔了,所以干脆就采用均价的方式来试探市场。

  目前,市场均价这项数据存在诸多水分,但对购房人仍有一定的服务性。房地产市场上主要购房人群仍是刚需、刚改类人群,市场均价能够在一定程度上,帮助这类购房人分析出市场的变化。当然对于购房人来说,也不能片面地看均价,要结合市场大环境具体分析。


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