楼市“供大于求”之殇与“供求错位”之痛

责任编辑:晨曦来源:中国房地产报时间:2015-12-22 11:24
[摘要]:

习总书记这一代表中国经济风向标的重要讲话,对房地产市场而言,犹如久旱逢甘霖。有必要对供给侧改革在房地产业市场落地的政策路径进行理性的探索。

  北部湾新闻通讯社12月22日讯:11月10日,习近平总书记指出:“着力加强供给侧结构性改革,着力提高供给体系质量和效率。”习总书记这一代表中国经济风向标的重要讲话,对房地产市场而言,犹如久旱逢甘霖。有必要对供给侧改革在房地产业市场落地的政策路径进行理性的探索。


  “供大于求”之殇

  2002年以来10多年里,伴随着城镇化为驱动力的房地产开发迅猛发展。各个城市疯狂造城,不择手段制造“混凝土森林”,其中2008年世界金融危机后,4万亿元强心针,直接导致房地产业显现严重的“三期叠加”。刺激楼市政策带来最大后遗症是房地产产能过剩,全国出现一大批空城鬼城。按照规划指标:每一平方公里建成区容纳1万人口。但是有大量的三四线城市由于不注重产城融合,大量人口外流,导致人口土地比低于50%,有的西部城市甚至低于10%。据国家统计局数据显示,前三季度全国还有逾7.9亿平方米住宅新开工,超过48亿平方米住宅在施工,3.7亿平方米住宅竣工,即便不将在售、待售住宅面积计入,也意味着未来几年将有约60亿平方米住宅推向市场。按人均住房面积33平方米计算,这些待售住房还可供近2亿人居住。

  房地产库存持续高位,直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示,1~10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2%,创历史新低。同时,1~10月份,全国房屋新开工面积下降13.9%,房企土地购置面积同比下降33.8%;土地成交价款下降25.2%。高库存、低投资格局下,房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。有关方面称:我国自2010年以来经济增长的放慢有一半原因是由于住房建设的大幅下降,而2016年这种影响势必会更加严重。在过去30多年年均26%的增长之后,今年前10月,中国固定资产投资增速已下滑到10.2%,全年很可能跌破两位数,这对GDP的对冲是前所未有的。在今年三季度我国GDP增速仅为6.9%的情况下,今年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点,创下2000年以来新低,几乎要落入负增长贡献轨道。

  在房地产严重供过于求,行业发展持续下滑,有可能重创国民经济的紧急关头,习近平总书记罕见地做出18个字表态,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”11月11日国务院总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。可见,房地产已经到了救业图强,浴火重生的紧急关头。

  “供需错位”之痛

  除一线和少数二线城市外,多数二线和几乎所有三四线城市房地产库存压力山大,今年以来尤其是“3·30新政”以来,政府救市政策越来越多,力度越来越大,但其调控逻辑进入悖论。

  一是从人口结构看,一线城市和少数二线城市就业环境好,配套设施及公共服务资源优厚,有吸附人口的能力,而三四线城市就业难,配套设施及公共服务短缺,人口在外流。目前,政府出台的政策大多在消费者身上打主意,以为政府给了一些刺激政策,人们就会趋之若鹜加入购房者行列。殊不知,一线城市和少数二线城市虽然人口集聚,但从农村和三四线城市及乡镇来的就业者,在这里被限购政策阻隔无法购房。结果是该买的不能买,而城市里很多原居民由于不限购,大肆炒房,推高房价,又反过来抬高房价收入比,使许多原有中低收入者和外来人口被房地产市场边缘化,打压了刚性需求和改善型需求。其他二三四线城市给再多优惠政策,但由于人口增长缓慢或外流,结果救市政策大打折扣。

  二是全国665个城市,一线城市虽然市场一度火爆,但从房地产投资看,一线城市加几个二线城市仅占全国房地产总投资的20%,而面广量大的多数二线城市和三四线城市占80%,就房地产业对GDP的贡献而言,刺激楼市的政策发生靶向性偏离,效果不佳。其次,在一线城市和几个二线城市,由于刺激政策仅盯住刚性需求,而忽视改善型需求,加之改善型需求的供应端乏力,楼盘品质和品位跟不上,刺激楼市政策每每都是密集出台集中释放,刚性需求被屡屡透支,反映在市场走向上是阶段性或间隙性回暖,且效果逐步递减。

  三是近十来年,在快速城镇化进程中,房地产脱离居住使用的基本属性,投机现象十分严重。地方政府、投资人、开发商、购房人、炒房人、中介商共同助推房地产市场的“过山车”,政府运作土地、开发商运作项目、买房人炒作楼盘均是低进高出,把房地产当股票玩,各个利益主体并不关心楼盘的质量,他们关心的只是增值与否。因此,在很多城市尤其是三四线城市出现的空城鬼城,其交通、医疗、教育、商业等公共配套不全,居住项目品质品位低下,几乎是钢筋混凝土的森林,这些项目可居性、宜居性非常差。

  另一方面,我们经济虽在下行,但城市居民消费却在升级,而现在的房地产项目大多不能满足他们的需求,因此,政府给再多优惠政策,他们都捂住钱袋子,不肯出手。习近平总书记提出的:“加强供给侧结构性改革,提高供给体系质量和效率以及化解房地产库存”是消除“供需错位”之痛和有效去库存的一剂“良方”。


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