房企并购重组一例接一例 去库存"药方"一张接一张

责任编辑:晨曦来源:北京晨报时间:2015-12-31 09:02
[摘要]:

2015年,无疑是房地产行业转折的一年。持续多年高速增长的销售、投资,在这一年放慢了脚步,无论是政府还是企业,都在努力适应这种变化。为去库存,政府的“药方”一张接一张;为发展,企业的并购重组案一例接一例。

  北部湾新闻通讯社12月31日讯:行业利润率下降,金融资本介入,2015年的房地产行业就像一座“围城”,有的人想出去,有的人想进来。

  2015年,无疑是房地产行业转折的一年。持续多年高速增长的销售、投资,在这一年放慢了脚步,无论是政府还是企业,都在努力适应这种变化。为去库存,政府的“药方”一张接一张;为发展,企业的并购重组案一例接一例。

  出手!

  政府开“药方”推动需求入市

  “前两天总算把房子定下来了。”洪女士近两个月以来一直忙着各处看楼盘,最终下定决心出手购买了一套位于北三环燕莎附近的两居室,“现在首付和利息都降低了。以10月份那次的降息来看,如果商贷100万、按30年等额本息还款计算,月供可以少150多元,总利息少了5.6万元左右。现在理财产品收益不高,股市又跌宕起伏,买房子还是比较靠谱的。”

  面对去库存的压力,今年政府发力,不断给楼市开“药方”,除了祭出“3·30”新政这样的大招,还推出了一系列房地产的利好政策。降准降息、降低首付、减免税费、取消限外等降低购房成本,推动了像洪女士一样投资或改善型需求购房者的入市。中央及地方公积金政策宽松力度加大,除了降低首付比例外,还通过提高贷款额度、放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等,进一步加大使用公积金购房贷款的支持力度。

  从供应端来看,土地供应控制规模、调整结构,加大保障性住房建设,使市场环境得到改善。在北京,几乎每一宗拍卖出让的土地中,都配建有大量的保障房。

  争抢!

  房企都在买一线城市的地

  在三四线城市较大的库存压力下,房企在今年全面回归一线城市和部分热门二线城市。

  根据中原地产研究部统计数据,2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元,而一线城市的占比首次突破了40%的比例,占比高达44%。“北上广深”每出一块地,几乎无一例外遭到房企哄抢,高价地频现。每个地王的位置都不太稳固,很快会被后来者所替代。

  “樊家村地块楼面价拍出7.5万元/平方米,丰台成‘疯台’了。” 10月20日,位于北京南三环与南四环之间的丰台花乡樊家村地块的天价成交,刷新了北京最高楼面价纪录,让业界咋舌,因为目前该区域附近的二手房价格仅在4万元/平方米左右。

  从今年北京土地市场来看,总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史最高纪录,年内楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗。北京由此也迎来了楼市的“顶豪元年”。未来,在一线城市拿地或将成为“豪门游戏”,而一线城市的商品房住宅价格也在加速豪宅化。

  分化!

  不少企业退出房地产

  在一系列利好政策刺激下,房企销售业绩成绩单飘红,如恒大地产前10月便完成全年目标销售业绩,并宣布上调今年销售目标。但房企的利润率却在进一步下降,在土地价格、资金成本上升的情况下,房价的上涨速度低于成本速度,今年利润率首次下降到个位数。

  “暴利”时代渐行渐远,不少企业宣布逐渐剥离房地产业务,即使是浙江广厦这样曾经的百强房企也未能幸免。

  结束了“野蛮生长”的年代,房企的分化显现,企业之间的并购重组案例不断增加。恒大今年是收购的大赢家,除了完成重庆、成都等地的收购外,还斥资135亿元收购新世界位于海口、武汉、惠州等地的4个大型项目,刷新国内最高收购价纪录。此外,保利、碧桂园、融创等房企在今年也有不少收购动作。

  经济学家马光远曾表示,“未来中国房地产活下来的只有20%。”市场难逃洗牌的命运,并购重组或进一步加剧,房企间的分化也将更加剧烈。“中小房企的项目绝大部分在二、三线城市,甚至是四线城市,销售情况不是很好,很多资金都压在项目上出不来,而且和龙头房企相比,融资成本更高,企业最后可能就变成替银行、信托打工的了。”一位地方房企高管无奈发出感叹。

  恐慌!

  资本“围猎”房企

  有人选择退出,也有人想进来。纵观今年二级市场的情况,房企明显受到资本“青睐”。在今年被举牌的上市公司中,房地产企业占比达到三成左右,万科、远洋地产、金地集团、华侨城等均被举牌。除了资本大鳄安邦的大范围举牌,4月1日,中国平安斥资62.95亿港元入股千亿级房企碧桂园,并登上其第二大股东的宝座。

  尤其是年底上演的宝能、万科收购大戏,即使是全球最大的住宅开发商,在面对“野蛮人”敲门时也不免出现“恐慌”。这场收购大戏从剑拔弩张,到峰回路转、日趋缓和,牵动着市场的神经,也让股权分散的房地产企业感到担心,“举牌”变成了一个敏感词。

  进入到资本市场,就要遵守市场规则。“宝万之争”虽然尚未结束,但已被视作金融资本进入产业资本的符号。未来,房地产的最大拥有者可能会是保险企业、银行等金融机构,而开发商,最后可能只是提供技术服务的“手艺人”而已。

  值得记住

  《不动产登记暂行条例》

  and

  房产税

  3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。11月9日,北京16个区全面提供不动产登记服务。

  对于《条例》的实施,大家更关心的是“房产税”是否随之出台。近期,关于“房产税”的呼声很高,不过从房产税征收的程序来看,尚未进入人大立法程序,至少在短期内不会出台。

  融创收购佳兆业

  and

  “宝万之争”

  年初和年尾,房地产企业之间上演了两出收购大戏。

  2014年底,佳兆业在深圳的多个项目陷禁售风波,创始人郭英成也辞职前往香港。在此背景下,融创中国介入并考虑以45.5亿港元将其收购,但双方就债务重组的谈判迟迟未能达成一致。2015年4月,佳兆业房源解禁,郭英成回归。5月28日,融创中国发布公告称,已同深圳房企佳兆业签订收购终止协议。

  一晃到了年底,震惊市场的宝万收购案登场。12月6日,宝能系通过二级市场增持,成为万科第一大股东,随后仍继续增持。万科董事局主席王石发表内部讲话,直言“不欢迎”宝能。双方一度剑拔弩张,但在23日王石发表与宝能“一家人”的言论后,态度开始趋于缓和。24日,被看做是中间关键力量的安邦保险发表支持万科管理层的声明,“宝万之争”或进入尾声。


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