2015年深圳房价一骑绝尘背后推手是股市

责任编辑:蓝天来源:每日经济新闻时间:2016-01-12 11:19
[摘要]:

深圳房价为何一骑绝尘?有人从房地产政策的角度分析,认为是2015年“3·30”政策的刺激。但以前也有类似的政策刺激,各个城市的房价是同步上涨或原地不动的。为什么这次一线城市房价涨起来了,而三、四线城市房价并没有受到影响?显然,政策刺激的逻辑无法解释房价分化走势。

  北部湾新闻通讯社1月12日讯:2015年我国房地产市场的最大特点是两极分化,而且分化很严重。

  首先是一线城市和三、四线城市有明显的分化。2000年~2010年,每次房价波动,一线城市和三、四线城市都是齐涨共跌,只是幅度不同。但是这次不同,四个一线城市房价上涨,平均涨幅超过10%,但是三、四线城市房价大部分是下跌的,最大跌幅超过5%。

  此外,一线城市中的领涨城市也出现变化。在以往房价上涨的过程中,领涨的城市是北京或上海,但是这次深圳的房价涨幅遥遥领先,并且与其他三个城市的差距非常大。

  深圳房价为何一骑绝尘?有人从房地产政策的角度分析,认为是2015年“3·30”政策的刺激。但以前也有类似的政策刺激,各个城市的房价是同步上涨或原地不动的。为什么这次一线城市房价涨起来了,而三、四线城市房价并没有受到影响?显然,政策刺激的逻辑无法解释房价分化走势。

  也有人认为深圳房价涨幅过快是因为土地稀缺。深圳目前有1000多万常住人口,但每年新增加的住房供应大约在500万平方米左右,而北京、上海每年新增加的住房供应都超过1000万平方米。但深圳住房供应与人口之间的关系一直如此,2015年也没有发生特别的变化。所以这也不是房价突飞猛进的原因。

  还有一种解释,认为2015年鼓励“大众创业、万众创新”,而深圳在科技创新方面领先于全国,经济发展势头较好。深圳在科技产业发展方面一直是全国领先,2015年并没有显著变化,且GDP还有所放缓,因此房价飙升与经济结构的变动关系也不大。

  从时间节点来看,深圳房价上涨始于2014年12月份。据国家统计局数据,2014年初至10月份,深圳二手房价持续下跌,当年11月份二手房价环比涨幅为零,出现止跌。2014年12月深圳二手房价环比上涨了0.7%。从2015年1~11月深圳二手房价格环比增长速度来看,涨得最快的是5月和6月,涨幅都在6%以上,而在8月份之后,上涨速度明显放缓。

  2015年的深圳房价运行轨迹与股票市场的价格波动轨迹基本一致。A股市场从2014年11月份开始出现快速上升的牛市行情,涨幅最快的月份是4月~5月。可以直观感觉出深圳房价的走势与股市有直接关系。

  笔者查阅了关于深圳房价的各种分析评论,已经有人关注到房价与股市的关系。例如,深圳的房地产专家李宇嘉认为,深圳拥有1000多万股票账户,而常住人口总数也是1000多万,股价上涨导致的财富效应刺激了房价。

  深圳股票投资者数量并不比北京和上海多,但股价上涨的过程中北京和上海的房价却没有出现飙升。因此,有必要进一步剖析股价影响深圳房价的机理。

  笔者认为,深圳的特别之处在于它的股票市场结构。深圳股票市场有中小板和创业板,加起来约有1200家上市公司。上市公司在深圳交易所挂牌上市,就会在深圳开户、设立办事处,所有发起人股东的账户管理也放在这里。这些上市公司绝大多数是民营控股,发起人股东多数为自然人,股价的大幅度上涨使这些股东账面财富急剧增加,所产生的财富效应自然就成为深圳市房地产市场的购买力。

  上海尽管也有股票交易所,但上市公司主要是国有控股公司,股价上涨所带来的财富虽然也会推动上海房价的上涨,但影响力难和深圳相比。北京虽然没有证券交易所,但毕竟是经济中心,股价上涨对房价的影响与上海类似。

  照此思路推理,三、四线城市的房地产市场与股市之间的相关性应该较低。无论从投资者数量还是从上市公司的数量看,三、四线城市都无法和一线城市相比。

  可见,在分析影响房价波动因素时不能忽视股市的作用。假如2016年股市仍然震荡,则一线城市的房价同样会出现转折,反之,如果股市继续走牛,则一线城市的房价还将上涨。(作者尹中立为中国社会科学院金融所研究员)


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