一线城市拿地已现风险 开发商重点布局二线城市

责任编辑:蓝天来源:金融界时间:2016-01-15 11:22
[摘要]:

地价高企,地王频现,楼面价常常超过在售房价,一线城市风险隐现,而三四线城市又面临高库存压力,在此情况下,二线城市正成为不少开发商布局的重点。

  北部湾新闻通讯社1月15日讯:地价高企,地王频现,楼面价常常超过在售房价,一线城市风险隐现,而三四线城市又面临高库存压力,在此情况下,二线城市正成为不少开发商布局的重点。

  重点布局二线

  1月13日,经过两个多小时47轮竞价,佛山禅港路西侧、横三路两侧商住地最终由深圳市创润房地产有限公司(下称“创润房产”)以9.61亿元获得,楼面价4768元/平方米。创润房产为融创(深圳)房地产有限公司全资子公司,这也是融创首进佛山。

  融创中国董事长孙宏斌在1月初的媒体会上说,目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年,除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外,融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。

  2016年,在华南区域,融创将重点进入广州及其周边的6个城市,如珠海、中山、佛山、东莞。融创在布局华南区域的时候,近日就把佛山作为第一站,选择了禅西绿岛湖片区。

  同样聚焦二线城市的还有正荣集团。正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示,希望参与长三角各个城市的土地拍卖,并伺机进入合肥、厦门等城市。正荣集团去年底先后在苏州、福州拿地。

  为何房企要重点布局二线城市?这是因为三四线城市面临巨大库存压力,开发商纷纷回归一二线,而一线城市虽然市场很大,但无奈在各大开发商激烈竞争之下,地王频出,楼面价超过在售房价,已经暗藏不小的风险。

  “一线城市现在是市场没风险,拿地有风险。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》,房地产涉及的领域主要是两大部分,即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险,而拿地的话是一线城市有风险,因此只能重点布局二线城市。”

  孙宏斌称:“如果北京、上海地价跌下来了,我们就在北京和上海继续拿地,如果地价继续涨,就会快速完成二线核心城市的布局。”他还说,“过去我看北京和上海,是什么地都可以买,现在我看北京和上海,是什么地都不能买,地价涨得太快。”

  哪些二线城市机会多?

  从区域经济和城市化发展的角度,二线城市也将成为我国城市化的重点区域。北、上、广、深等超大城市已经到了严控城市人口规模的阶段,目前我国正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能,这些超大城市的边界也得到严格控制。

  例如上海“十三五”规划建议提出,上海要严格控制特大城市人口规模。综合各方面研究成果,上海把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。截至2014年底,上海常住人口总数已达到2425.68万人。在用地方面,将在“十三五”逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长。到2020年,要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年,上海新增建设用地只有约60平方公里。

  一方面是超大城市严控城市发展边界和人口规模,另一方面是三四线城市、中小城市虽然落户比较容易,但由于产业发展、公共资源的欠缺,难以吸引移民进入。相比之下,二线城市将有比较大的发展空间。

  中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉《第一财经日报》,北京和上海的城市人口已经达到2000万左右,确实出现了很多“城市病”。而很多二线城市的人口大约五六百万,离北京、上海的差距还非常大,还有很大的增长空间,“中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国,所以如果拥有一个500万~1000万人口的省会也很正常。”

  尽管二线城市存在着较多机会,但分化也相当明显。其中,由于经济疲软,东北和西北的一些二线城市的房屋销售仍面临着巨大压力。另外,一些二线城市尽管经济发展不错,但由于过去几年土地供应实在过多,也面临着不小的风险。

  上海易居房地产研究院发布的《中国50城住宅库存报告》显示,截至去年11月,苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存销比较小。苏州、南京、合肥这三个二线城市的去化周期仅为5个月。另外,珠海、南昌、郑州、武汉、济南、厦门的去化周期也在10个月以下。而呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、西安、沈阳等部分中西部、东北省份的省会城市库存去化压力仍比较大。

  因此,目前开发投资机会较大的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外,中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。

  以人口大省河南为例,该省户籍人口超过1亿,但城市化率仍比较低,城市化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区,但大部分农民还是要在河南本地实现城市化。在这个过程中,郑州作为河南省会和省内的单极核心城市,人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万,潜力颇大。

  不过,张大伟也提醒,虽然总体而言看好二线城市,但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州的市场已经很火,地王频出,价格接近一线城市,对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量、看去化,今年必须要看土地价格。因为即使有市场,但土地价格太高就存在很大风险。”(林小昭)


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