房地产整体回暖,城市间分化明显

责任编辑:晨曦来源:经济日报时间:2016-01-19 10:28
[摘要]:

2015年,我国房地产市场整体回暖,城市间分化趋势愈加明显。虽然有些开发商对市场信心不足,但从长期来看,房地产仍有较大的发展潜力和空间。一线城市和热点二线城市房价将会平稳上升,三四线城市则仍以去库存为主要目标。

  北部湾新闻通讯社1月19日讯:2015年,我国房地产市场整体回暖,城市间分化趋势愈加明显。虽然有些开发商对市场信心不足,但从长期来看,房地产仍有较大的发展潜力和空间。一线城市和热点二线城市房价将会平稳上升,三四线城市则仍以去库存为主要目标。

  国家统计局1月18日公布“2015年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况”,数据显示,70个大中城市房价16个月以来首次出现同比正增长。受2015年“330新政”的刺激,以及2014年房地产市场下行后需求释放等因素影响,2015年我国房地产市场整体有所回暖,城市间分化趋势越来越显著,热点城市房价平稳向上,三四线城市库存高企。


2015年12月70个大中城市房价同比正增长,为16个月以来首次“转正”

  “二元分化”现象加剧

  经历了2014年房地产市场的总体低迷,2015年前两个月延续了这一态势。2015年前2月,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市仅有2个。从3月份开始,新建商品住宅价格环比上涨的城市逐步增多。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为,2015年12月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续上月走势,环比继续小幅上涨,越来越多的城市同比涨幅由负转正。

  尽管出现了总体回暖态势,城市间的房价分化仍是我国房地产市场的显著特征。刘建伟分析认为,2015年12月份一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,环比仍在下降。从同比看,城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市,三线城市房价同比平均仍在下降。

  数据显示,全国70个大中城市中,2015年12月份环比价格最高涨幅为3.2%,与11月相比增加了0.3个百分点,而最低降幅为0.9%,与11月相比下跌了0.5个百分点。12月同比价格最高涨幅为47.5%,与11月相比增加了2.9个百分点,同比最低跌幅为5.3%,与11月相比下跌了0.6个百分点。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,在最高涨幅有所加大的同时,最低跌幅也在加深,这体现出当前不同城市间房地产市场的“二元分化”现象仍在加剧。

  部分开发商信心不足

  2015年,全国房地产销售额再创新高。前11月,全国商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比前10月提高了0.2个百分点。全国商品房销售面积和销售额增速图表显示,2015年2月份的销售面积和销售额增速是全年低点,随后逐步上升。

  然而,销售额的提升并没有换来房地产投资的增高,全国房地产开发投资的增速在2015年持续下降,2014年前11月房地产开发投资增速为11.9%,而2015年前11月房地产开发投资增速仅为1.3%。

  与此同时,作为房地产风向标的一些指标,也都同时出现下降。2015年前11月,全国房屋新开工面积同比下降14.7%,房屋竣工面积下降3.5%,房地产开发企业土地购置面积下降33.1%,土地成交价款下降26.0%。11月末,商品房待售面积69637万平方米,创历史新高。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,这反映出一些开发商对未来市场信心不足,因此这些开发商需要努力降低存货水平,提高化解市场风险的能力。

  虽然一些指标数据呈现下降状态,但住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇认为,从长期来看,我国房地产的发展仍有较大的潜力和空间。一方面我国经济逐步进入中高速增长的新常态,长期向好的基本面没有改变;另一方面,我国城镇化发展进入了较快发展的中后期,中央提出今后一个时期着重解决好现有“三个一亿人”的问题,城镇居民住房需求潜力依然巨大。

  热点城市房价将平稳上升

  财经评论员马光远认为,2016年房价分化的走势会持续,一线城市和其他一些热点城市房价仍将上涨。

  在原中国房地产业协会副会长朱中一看来,房地产市场未来走向,终究还是由供求关系决定的。一个城市房价的高低,与这个城市的人口规模和人口吸纳能力息息相关。

  对于一线城市而言,尽管目前有上升趋势,但由于政府严格控制特大城市人口规模,热点城市人口增长的速度不会太快。同时,热点城市原居民的购房需求在2015年得到了一定程度的释放。因此,朱中一认为,2016年一线城市和热点二线城市房价将会平稳上升。

  而对于三四线城市而言,2016年的主基调仍然是去库存,一些城市去库存可能会有一定成效。同时,仍有一些城市因为人口没有增加,需求不旺,库存仍会面临难以消化的情况。朱中一分析认为,农业转移人口将是房地产未来重要的购买人群。

  中央经济工作会议提出,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。朱中一认为,政策的落实会有一个过程。农民工选择留在城市,需要以农业转移人口“市民化”作为支撑。这个过程需要户籍制度改革,需要基本公共服务的完善,以及医疗就业等各项政策的落实。因此,深化各项改革,完善多种服务,是推进农业转移人口市民化的重要前提。

  朱中一建议,2016年一些热点城市的住房需求仍然旺盛,这些城市应适当增加土地和住房的有效供给,防止价格过快上涨。而对于三四线城市而言,则以去库存为主要目标,开发商应当充分尊重市场规律,合理定价,必要时适当降低商品住房价格,以达到去库存的目的。

  此外,还应警惕房地产市场中的一些风险。郭毅认为,以房价领涨的深圳为代表,投资投机客再度进入楼市,并在各种金融产品的助推下,加大了购房资金的杠杆率,这意味着房地产市场和金融领域的风险有可能开始堆积。而北上广3个一线城市购房者仍以自住需求为主,房价涨幅相对平稳。

  同时,2015年以来,一线城市和一些热点二线城市地价高企,个别城市个别地段的地价已经高于周边在售房价,这蕴藏着不小的风险,因此,2016年房地产市场还需防范各种风险,实现稳定健康发展。

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