专家:去库存不应搞一刀切

责任编辑:lds来源:金融时报时间:2018-09-07 16:13
[摘要]:

化解房地产库存,促进行业平稳健康发展,是社会各界持续关注和研究的热点之一。

 

化解房地产库存,促进行业平稳健康发展,是社会各界持续关注和研究的热点之一。2015年12月,中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一。自此,房地产库存成为社会各界高度关注的问题。

  目前来看,经过2016年的大力“去库存”,全国商品住宅库存规模已整体进入合理规模区间,今年《政府工作报告》对三四线城市商品住宅去库存成效表示肯定。不过,需要注意的是,目前房地产调控任务依旧艰巨。业内专家认为,“去库存”不能搞“一刀切”,要有的放矢、因城施策,并且应当借鉴发达国家经验教训,扩大研究思路。

  因城施策“去库存”

  上海市房产经济学会会长沈正超认为,库存问题是房地产理论研究需要关注的重要问题,其本质是供需关系问题。以上海为例,上世纪90年代以来,上海房地产市场发展的实践反映出,供应不足、供求平衡、供应过度是交替出现的市场现象,有一定的规律性。认真研究库存问题,找出其变化规律,制定相应的预警和管理对策,对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。

  沈正超还认为,造成房地产商品库存过多的原因是多方面的。因此,“去库存”应因城施策。当前一二线城市在“去库存”的同时特别要防止出现新的库存。

  华东师范大学房地产系主任胡金星表示,对库存问题的研究,其实吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向,也和当前房地产市场的持续调控有关。

  “从城市经济学的角度看,不同库存背后的租金收益有很大差异。比如,国际上商业地产的租金收益率比较高、回报比较大,因此其物业的库存压力就相对小。”在胡金星看来,国内市场针对部分高库存的问题,要重点研究物业收益率等因素,这样才可能提出更为务实的解决措施。

  库存结构比总量更应受关注

  上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布的《房地产库存问题研究》报告对“房地产库存”作出如下界定:房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通,或者尚未被终端需求者使用的房地产。

  具体来看,新建商品房的库存包括四种。第一,商品房现房库存,是最小口径的新建商品房库存,指已达到销售、出租条件但未完成销售、出租的新建商品房;第二,商品房期房库存,指可预售但尚未完成预售的新建商品房,在我国现有商品房预售制度下,这是实际存在的新建商品房库存;第三,商品房实际库存,指在一个特定的区域内,截止到某时间点,新建并已达到销售、预售或出租条件,但未销售、预售或出租的新建商品房,即商品房现房库存与期房库存的总和;第四,商品房潜在库存,在我国目前的房地产开发管理制度下,已开工但未竣工且未达到预售条件的在建商品房,在不久的将来就会变为期房,是商品房期房库存的主要来源。

  上述报告指出,从结构上看,2012年至2017年,35个大中城市商品房实际库存中住宅占比振荡下行,从56.6%下降到44.6%,这表明商品房实际库存从以住宅为主转为以非住宅为主,意味着商办用房的库存问题变得更加突出。

  换言之,在全国平均层面商品住宅库存已处于合理水平,但以商办用房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间。另外,从2005年至2017年全国不同类型商品房期房销售面积来看,期房销售的绝对主力是住宅,商办用房销售占比非常低,这在一定程度上反映了商办用房受自身特性影响,“去库存”难度更高。

  构建“去库存”措施新思路

  在日前召开的易居论坛上,部分国有房企代表表示,“去库存”的问题可以和存量房、存量用地等政策管理积极挂钩。换言之,对于部分库存规模比较大的房源,除了关注“去化”的概念,其实还可以考虑“转性”的概念。如果这方面实现了政策的衔接和打通,那么“去库存”的问题就会变得比较容易解决。例如,当前全国各大城市正在积极推进租赁市场的改革,对于此类租赁市场来说,也可以关注房地产的库存问题。针对新房建造周期时间相对长、存量物业改造周期相对短的特点,可将此类过剩房源收储后进行改造,形成更多的租赁住房房源。

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调,研讨库存问题,对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积极推进理论方面的探索和思考,也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决好库存问题,既能改善房地产市场的供求关系,也可有效化解相关金融风险,符合供给侧结构性改革的大方向,有助于更好地建立中国房地产行业长效发展机制。

 

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