专家解读 | 住房贷款利息抵扣怎么定?

作者:cy责任编辑:cy来源:新浪财经时间:2018-09-22 16:31
[摘要]:个人所得税法新增6项专项附加扣除,其中住房贷款利息或者住房租金抵扣的具体范围、标准备受关注,这将在年底出台的个人所得税法实施条例内得以明确。

8月31日十三届全国人大常委会五次会议通过的《个人所得税法》规定,居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额。

专项附加扣除被视为此次修法的一个特点,也备受外界期待。它包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出。《个人所得税法》规定,专项附加抵扣的具体范围、标准和实施步骤由国务院确定,并报全国人民代表大会常务委员会备案。


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个人所得税法新增6项专项附加扣除,其中住房贷款利息或者住房租金抵扣的具体范围、标准备受关注,这将在年底出台的个人所得税法实施条例内得以明确。

值得注意的是,近期官方在住房利息专项附加扣除前增加了“普通住房”。比如9月6日的国务院常务会议部署落实新修订的个人所得税法的配套措施时,要求明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准。


如何界定普通住房与非普通住房


虽然各个城市之间略有差异,但对普通住房的认定一般依据三个标准:一是小区建筑容积率在1.0(含)以上;二是单套建筑面积在140平方米(含)以下;三是单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限。

以上三点需同时满足才为普通住宅。反之,上述三项有一个超标即被视为非普通住房。如果住房面积在140平方米以上,即便总价很低,也是非普通住房。多数别墅类项目,因容积率较低,且面积一般超过200平方米,所以几乎都是非普通住房。

在房地产交易过程中,税务部门也会对普通住房和非普通住房予以不同的税收政策,比如不少城市规定对非普通住房的契税税率定为3%,而普通住房则是1%或者1.5%。


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住房贷款利息扣除该如何扣除?


近几年来,一些热点城市房价上涨较快,导致不少住房的成交单价或者总价增加较多,实际上一些面积不大的住房也被“挤入”了非普通住房之列,近而带来交易税费的增加。这也引发业界对于普通住房的标准划定提出了争论,一些观点认为应该及时调整相关标准,以应对当下高房价带来的“普宅被豪宅化”的问题。

今年6月和8月,全国人大常委会分别对个人所得税法修正案进行了一审和二审,在分组审议时,有一些委员对专项附加扣除的范围和合理性提出了相关意见和建议,其中也涉及住房贷款利息抵扣问题。

在个税法修正案初次审议时,全国人大财政经济委员会副主任委员郭庆平指出,在具体确定专项扣除项目时,既要实现公平,也要兼顾效率。要保证能够方便快捷可核查到真实的信息。“如果信息不方便查询,会影响法律制度的落实。”

“比如,住房贷款利息扣除,是全部的住房贷款利息,还是第几套贷款利息可以扣除,重要的是能够在住房贷款及利息登记信息系统准确快捷可核查,不能自己报多少就是多少。“郭庆平说。

在二次审议时,全国人大常委会委员李飞跃建议,对是否将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项附加扣除项目再研究,可考虑通过提高基本减除费用标准来体现住房支出项目的要求。

全国各地房价差距很大,将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项扣除项目将导致税负区域不公平,房价高的地方,贷款利息高,专项扣除多,有可能反向推动房价上涨。第二,有的人住豪华别墅,贷款利息房租高,反而缴纳个人所得税少,造成纳税人个体间纳税不公平。第三,住房支出还包括住房的全款支付,仅将住房贷款利息和住房租金支出纳入专项附加扣除,政策不够全面,不能合理反映纳税人的扣除项目。“李飞跃说。



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住房贷款利息抵扣细节还需再完善


一位地方财政人士表示,该省财政厅在财政系统内部发出了专项附加扣除调研提纲,征求各市县财政部门的意见,要求在9月19日前报送。调研的问题包括哪些支出应该纳入住房贷款利息扣除范围内,标准如何定,怎么征缴,住房租金有房、多套房、无房如何区分和征缴等。

施正文认为,住房贷款利息抵扣和租金抵扣有些基本原则。首次是两者抵扣只能选择其一,即有房的个人不可能抵扣租金。其次,扣除对象是普通住宅,目的是保障基本住房需求。再次,扣除标准需要根据基本居住需求、房价、租金水平和财政可承受能力来设定,建议区分一线城市和非一线城市设定不同的扣除标准。

业内专家称,未来住房利息贷款专项抵扣还有很多细节性的工作。比如住房贷款中的住房包括哪些类型,即是否包括共有产权住房、租赁住房、限价房等。同时,类似抵扣是否有“重复抵扣”概念,比如说出现两种可以抵扣的情况时应该如何操作。

“对于抵扣来说,其实本身就是为了降低负担的,所以主要是从首套或刚需的角度出发的。非普通住房多半是改善型住房需求,本身不属于购房优惠层面的内容,所以不会被抵扣。”业内专家说。

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