北海名座丨当下的房地产不会有寒冬

责任编辑:lds来源:北海房地产信息网时间:2018-10-30 17:15


土地财政、空置率、不能大跌、不能大涨、维稳、限购、限售,等等等等,这些或许就是我们房地产的现状,以及需要面对的一堆难题。



房子这个泡泡大,谁都知道。一下子戳破,这不可能。可是,这么多问题,到底需要怎么解呢?而且有些问题,看上去都还是些相互对立的。


有句俗话,十次危机九次房,所以房地产问题如果处理不好对当下的每一个人,或许都会影响很大。


目前我们似乎就存在房价不能大升也不能大跌,房子既太多又太少,房地产政策不能压也不能捧的三个矛盾中,而这样矛盾下的房地产,不会有寒冬也不允许有寒冬,只能是有寒意的秋天罢了。


先来看看房子既太多又太少的问题,即面对现有的房地产存量和需求增量,我们到底还需不需要更多的房子。说到这个话题,就不能不提任大炮。


任总在过去几个月的一系列论坛中,不止一次表示:从城市化的角度看,中国还需要大量的房子。


他这么认为的理由是,我们的城市化水平很低,2018年,中国的户籍城市化人口只有42%,远远低于发达国家的水平。2017年,中国500万人口以上的城市只有16个,300-500万人口的城市只有25个,而50万人口的城市却有349个,所以根据这些数字,他认为,我们离城市化的目标还差很多。



结合以前任总的观点,如果我们要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

随后,还有人提出,农民工市民化最少还需20年,所以综合这些来看,我们确实还需要大量的房子。


可是这些话,他们点出了需求的增量,这个逻辑没有错,随着城市的发展,所有的社会要素会向经济活力强的城市集中,这是必然现象,而伴随社会要素集中的,还有人。所以我们的大中城市,从这个角度看,还缺房。


可是看一下目前一、二线城市的房价,有多少“飘族”,能够负担目前一、二线城市的房价呢?回过去看看,结合过去的调控逻辑来看,我们是不是可以认为,过去的调控,我们推出的限售、限价措施,都是想拉低新增房屋的价格,使得这部分增量需求,可以有能力去买房,但是为什么我们不去看看房子的存量部分呢?


纵观之前的调控,针对的都是增量,从没有就存量进行过实质性的调控,如果这些存量是否,那会不会不一样呢?而这也是不少人认为我们并不缺少房子的理由之一。


房子的存量看什么,就是看目前空置的房屋。那为什么会有房屋空置呢?除去一些腐败的因素外,很多持有多套房屋的人,他们并不愿意把空置的房屋投入租赁市场,因为相对于房价上涨的收益,房租的那些收入他们并不在乎。


况且将房子租赁还会有一些隐患,会让房子在卖的时候,变得不好卖,而且租赁过程中,还会消耗自己很多时间和精力,所以这部分人不愿意将空置的房屋投向市场,只是让它们空着,坐等升值。


那现在空置的房子到底有多少呢?到现在为止,对于这个还没有任何官方数据,之前看我爱我家的一个离职高管,在一次论坛演说中表示,曾经一位北京的领导也有问过他这个问题,当时他的测算是北京有100万套空置的房屋。


最新一则新闻是,住建部一位原副部长提出,他认为北京的房屋空置率有20%。或许你会想,如果北京都有20%的空置率,其他城市又会有多少呢?曾经有一家第三方机构,利用电表空置不转的逻辑进行测算,他们的结论是国内的房屋空置率约为27%,(他们当时的逻辑是,如果半个月电表都不动,那就意味着这套房子,并没有人实际居住)。


再往前,2014年,西南财经大学的调研测算数据是国内的房屋空置率约为20.6%,其中三、四线城市空置率为23.2%,二线城市为21.8%,一线城市为21.2%。


那空置率,这个数值在国际上,大家公认的合理数字是多少呢?是5%。因此在空置率问题解决前,在确实的空置率数字出来前,我觉得我们很难去真正判定,到底房子是太多还是太少。既然没有准确的供求关系判断,那怎么来出现供需失衡下的大跌呢?


再来看看第二个矛盾体,不能大升也不能大跌的房价,房价不能升,这个理由大家都知道,过高的房价除了会让我们很多人债务负担过重之外,还严重影响了企业的经营成本。可是不能大升的背景下,对应的却是也不能大跌的房价。



首先,大跌会引起社会不安定因素骤起,所以在维稳的前提下,这样情况不会被允许。其次,因为所有制的关系,土地的拍卖所得,即我们常常说的土地财政,是很多地方最重要的收入来源,对于土地财政的依赖,我想很多人并不陌生。


如果打破现有的土地政策,房价是不是应该降一降?理论上是,比如现在地方持有的城市公有土地和农村的通道打通了,可能会让土地价格在短期之内往下走,可是一旦这样,政府获得的土地出让金,在一段时间内也会变少,那地方财政的压力只会更大。把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区的难度也就会变得越大。


所以如何确保土地出让金的稳定,便成了很多人思考的重点,而重点中的重点,似乎就是不能让土地出让金出现大幅度下降。


只是如果土地制度不变,仍然是现有的情况,那结果很可能就是继续往上涨,只是涨的快还是慢的问题。但是永远这么涨,涨到什么时候算头呢?



【北海名座】

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