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活在穹顶之下,而这就是我眼中房地产的穹顶

来源:北海房地产信息网 时间:2015-03-06


  柴静的穹顶之下,是近日所有朋友们热议的话题。我自己也在朋友圈写到,我会将这一个夜晚奉献给柴静。吃过一碗面之后,我关掉了所有的电灯,打开电脑,看着柴静在我面前两个小时内诉说的雾霾世界。

  我曾以为,雾霾和我们时近时远,我曾以为,雾霾仅仅是让我喉咙不舒服两天,我曾以为,雾霾会随着一阵风吹散。看完视频后,我感觉到了一阵恐慌,原来这个玩意可以这么简单而且无形的夺取我们生命。

  柴静说到空气污染的责任,又来自于环保部门的不给力,有来自于盲目追求收入的不作为,有来自于国家标准的极度落后,同样里面提到了一点和房地产有关:依靠投资带来的城市化而引起的空城效应。

  柴静剖析了很多理由,但是所有的症结都归结到了政府的不作为以及为了追求利润对环境选择忽略和遗忘。我承认我被柴静的演讲所打动,我承认在看完的那一刹那有一丝愤怒。所有的矛盾的指向型都非常的明显,我们无权去指责任何一家违规的企业,因为整体市场的游戏规则是由政府制定的,大家活在这个穹顶之下,一切的轨迹都是你决定的。

  柴静在演讲最后有一个很温柔的收尾,说的是我们一个个渺小的个体可以为环境做些什么。看完这一个片段之后,我就决定我想写一篇带着情绪的批判文,来聊聊房地产这个行业在政府游戏规则的制定下,出现了什么样的畸形结果。

  任何一个个体都有权利呐喊出最大的声音,任何一个个体也有获悉多种信息的权利,我愿意做其中一个偏激的部分


  对于房地产的穹顶,我想说的有这五点

  一、依赖投资所产生的城镇化引起大量的空城效应

  柴静视频中也讲到,我们现在每生产一顿的钢筋所产生的利润不足两块钱,每生产一顿的煤炭所产生的利润没办法买一瓶饮料,整个城市都陷入了空间的产能过剩。钢筋过剩、汽车过剩、水泥过剩。

  而到目前为止,政府解决城市产能过剩,或者说希望这一点点卑微的产能解决一些城市就业所采取的方法就是城镇化。因为只要城镇化上升1%,那么这一切的产能都可以解决。

  所以我们可以看到,这些钢筋、水泥、运输车被用到了大量的农村,用来改造城市化,城市GDP就这样快速上升。

  但是正如柴静所说,城市没有其他产业,没有常驻人口,所有的投资都是一次性的,浪费的。所以我们看到这么多的空城、死城、无效城。而且付出的代价是每天的大动土木以及带来的整个城市的尘土飞扬以及雾霾影响

  二、招拍挂的土地出让模式是造成高房价的唯一根源

  曾经很多时候,我都想为高房价寻找理由,但是今天我想说,高房价的根源而且是唯一根源就是来自于越来越昂贵的土地成本。招拍挂的土地出让模式在初期帮助大量的成长型企业快速发展,但是到了后期则完全成为地方政府的敛财工具,价高者得得方式让房企大者恒大,也让地方政府吸光了房地产得最后一滴血。

  你也许会说地方政府只有依靠土地财政才能获得收益,这是被逼无奈得选择。但是我想说,这是一个懒惰得地方政府才会想出得推卸责任,因为土地财政最简单,最有效也最丰厚,所以他们不愿意构思心思在税收上、在产业上制定游戏规则,而把所有经历都放在土地房地产上。

  三、政绩因素几乎是所有城市商业过剩得最大原因

  中国是缺乏优秀商业的国家,所有的优秀商业开发商均为港资背景,唯一被我们记得的是以做大为标准的万达。

  但是中国有大量的城市确是一个商业严重过剩的情况,我们去过那么多二线、三线、四线城市,见过那么多空置的商业,这一切都是为什么。

  我总结的原因就是因为地方政府的局部领导的政绩心理因素驱动。

  ——推出住宅地块后续没有税收,而商办地块未来每一年都会有营业性税收收入,所以地方政府尽可能多的推出商办地块

  ——所有政府都希望主干道有很牛逼很商务的天际线,所以都会在城市主干道推出商办地块,而且高容积率,逼迫开发商造塔楼

  ——所有政府都会希望对外树立一个好的牌坊,逼迫开发商做集中性商业就是一个好的模式,可以对待说着我解决了多少的民生问题,所以开始会使劲的推出商办地块

  ——最可恶的是所有的商办地块都会和住宅进行捆绑,让想要进入的开发商没有选择,明知商办不赚钱但是还是要拿。所以只能逼迫开发商在住宅上赚取住宅和商办的双重利润

  因为要面子,因为要政绩,因为要形象,所以大量的城市,商业出现了过剩,而且是不可逆转的过剩

  四、不合理的土地出让节奏是二三线城市割腕式降价的最主要原因

  2014年的楼市,大家看到一个最清楚的现象,就是一线城市保持相对的稳健之外,为什么二三线城市楼市出现这么严重的价格下滑,而且是属于割腕式的下滑。

  很多人都找了非常多的理由,但是对于我来说,我判断的理由只有一个:在2011年到2012年这两年时间内,大量的三线城市有着过于密集的土地供应,导致在2014年城市的供应量与往年有不对称的激增。

  在2011年到2012年楼市大发展,所有房企都尝试在二三线城市掘金,各个地方政府仿佛看到了各大金主要来送钱了,纷纷开始极度不正常的土地出让计划。我们甚至经常看到地方政府为了保证城市有足量的土地供应,就凭空造了很多的新城,而为了让新城显得名正言顺,会将所有的政务机关全都搬迁到这新城来形成一个所谓的cbd。

  经过这么一轮的土地出让,所以我们看到所有大面积降价的城市,几乎清一色都是严重供大于求的城市,而这里的症结依然来自于土地

  五、政府责任被粗暴的推卸给了开发商

  因为有土地这张王牌在,政府还会很简单的将本来应该政府承担的责任轻而易举的推卸给开发商。比如说开发商帮忙修路,代价就是给你一块地。比如说开发商解决中央下派给地方政府的养老床位规定,代价就是给你一块地。比如说开发商在开发一个项目的时候顺便造一个公园、造一个学校、造一个医院等。

  这些在我们眼里都变得那么的理所当然,但是我们是否忘了这些应该是政府的责任。

  而当政府责任被推卸干净了之后,好像剩下的只有数钱这件事了。

  最后我想说的,当我们有一点感受到一个城市的不美好的时候,我们尝试寻找事物发展的源头,一定会找到症结所在的方向。可能我们没办法完全的解决这个症结,没办法处理当下的情况,但是我们必须要明白问题产生的根本,然后尽我们所能,让生活变的好一点,更好一点点。

  我不知道我今天这一篇情绪般的呐喊是否是让我们生活所谓更好一点的方式,但是不论如何,我对我的言论负责,就是这样。(卢俊)


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