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睡眠好的买股,睡眠差的买房

来源:北海房地产信息网 时间:2015-04-13


  买楼,还是买股?

  如果是在2013年,除了极少数的投资达人外,其他人都会毫不犹豫地说买楼!

  可是,在当下,这无疑成了一个艰难的抉择。楼市新政频出,开发商闻声连夜开会商议涨价策略,一线城市房价已经调头上涨;股市利好也不少,而且上证指数时隔7年重上4000点大关。连新鸿基地产董事局副主席李兆基都表态,未来两年买股的收益会比买楼高,并砸3600万港币增持了30万股新鸿基地产的股票。

  买楼,还是买股?

  结合历史的规律,我们的建议是,若在库存高企的三、四线城市,短期买楼不如买股;若是一线城市,购买靠近城市中心区域的房子可以比股票获得更加稳健的长期收益。没有投资知识和技巧,比较保守的人最好买楼;寻求刺激,具有一定投资知识的人,可考虑买股。


  一些你必须知道的事实

  1、关于中国楼市

  中国政府绝不可能让楼市崩盘

  因供求失衡,中国楼市已经从购房者抢房到开发商求顾客买房的时代。鄂尔多斯、温州等地房价的暴跌让开发商心惊胆战,让期待房价崩盘的屌丝欢呼雀跃,不过政府是绝对不可能让中国楼市崩盘。

  李克强总理在“两会”上明确指出,住房保障将逐步实行实物保障与货币补贴并举,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。同时,发展房地产作为解决2015年经济下滑风险的三大手段之一,被写进了政府工作报告。

  去年9月30日以来,直接或间接针对房地产,中央层面已经连续扔出了9颗重磅炸弹,而且大有房地产不稳住就继续密集“轰炸”的态势。想要中国楼市崩盘,只能在梦里发生!


  2、关于中国股市

  资金进股市也是支持实体经济

  股市常被视为是一个国家的经济晴雨表,但这一点在中国确实不适用的。在过去的7年间,中国经济保持8%左右的增长,但股市——如果以上证指数为准的话——却一直处于大熊的状态。而2014年以来,中国经济增速下滑,但股市却逆市雄起。

  跟房地产一样,股市也得到了管理层的力挺。“两会”期间,证监会主席肖钢连续两天为股市打气,称“本轮行情上涨合理”,“A股的合理上涨不是资金牛,而是改革牛”。接着就连一贯出言谨慎的央行行长周小川也在记者招待会上语出惊人地表示:“资金进股市也是支持实体经济。”此外还有财政部下达1万亿元地方存量债务置换债券额度、“一带一路”框架性文件出台、存款保险制度落地、楼市政策调整、信贷资产证券化实现注册制落地……利好丝毫不比房地产少。

  到底还有没有投资价值

  1、楼市:一些房产仍有长期投资价值

  过去10年间,虽然中间有一些波折,但是中国楼价一直呈震荡上行的态势,一线城市和一些核心二线城市的涨幅达10倍,甚至更高。去年以来,从杭州开始的跌价蔓延至全国,微跌或不跌的城市成交量也急剧萎缩,民众观望情绪浓厚。经过一系列政策的轮换轰炸,进入三月以来,成交量开始明显回升。一线城市,如深圳,在330新政以后,已率先开始涨价。


  通过研究过去30余年时间里中国楼市价格的变化可以发现,楼价的涨幅整体上与货币的供应量,即印刷钞票的速度相关。如果将通货膨胀考虑在内,除了一线城市和少数核心二线城市的房价获得溢价外,其他城市的房价并没有发生太大的变化。大家之所以觉得房价上涨过快,价格过高,是因为收入分配问题导致的贫富差距加大,大部分人的收入增长速度没有赶上印刷钞票的速度。

  今年已经实施了一次降息和一次降准,而且大家普遍预期还会继续,货币相对比较宽松,而且国家希望房地产市场平稳发展以稳定宏观经济,但毕竟影响价格的是供需关系。救市会让一线城市和部分强二线城市的楼市迅速回暖,并出现价格上涨。在5大超级城市群的城市中心区域楼房,同样具备长期投资的价值,值得关注。但对于很多三、四线城市来说,由于库存过于巨大,人口增长又缓慢,甚至净流出,三五年甚至更长的时间,楼市都难以回暖,买来自住是可以的,但想要投资,需要谨慎。

  2、股市:10000点是个巨大的伪命题

  过去7年左右,中国股市一直处于低迷状态,偶尔掀起几朵小浪花,但很快又被淹没,但自去年9月至今,上证指数已经从2000点涨到4000点,涨幅高达100%!在3月的最后一周,沪深两市新增股票账户167万户,刷新了了2007年牛市创造的最高纪录。自2012年底至今,创业板指的涨幅已达到惊人的340%,板块整体市盈率超过100!


  当前,A股市盈率27倍,沪指20倍,深指48倍;2007年4000点,A股市盈率约50倍,沪指约43倍,深指约53倍。单从这一点上说,或许当前的大盘股估值只是站在了“半山腰”。诸多研究机构已经喊出了A股将上10000点,不过,令人疑惑的是,他们都没有说什么时候涨到10000点,是一年之后,还是十年之后,或者100年以后?事实上,这从来都是一个伪命题。

  但本轮牛市是增量资金入市的趋势行情,大类资产配置转向股市是个中期维度,目前仍在演绎中。政策面向好提振市场情绪,赚钱效应本身又吸引资金入市,形成正向循环。因此,从中长期看,两市仍然都有一定的投资价值,但选择什么样的产品,则取决于投资者的眼光。相比楼市,高深莫测的股票市场更需要专业知识与技巧,不应一下头脑发热,被“卖房炒股”的说法给忽悠了。丢了房子又被套,那可就欲哭无泪了。

  随着IPO注册制的全面实施,股票的供应量将会迅速放大,平均市盈率会回归到合理的水平。这个时候想要赚取超额收益,更需要专业的知识和技巧,还需要运气。

  必须要纠正的错误认识

  过去造成楼市价格持续上涨的投资属性,今后将会更多让位于消费属性。从纯投资角度看,房产造富的黄金时代或许已经结束了,未来将是股权造富时代,可是这是否意味着买股就一定是最明智的选择呢?

  就算当前市面上所说的,“中国已经从‘印钞票保增长’的时代,切换到‘印股票稳增长’的时代”是正确的,可是,一般的屌丝真的能够享受股权造富的红利吗?这里需要纠正一个错误的认识。“印股票稳增长”是说,国家通过IPO注册制改革,降低企业上市门槛,通过直接融资来给企业“加杠杆”,从而引导社会资金流向实业,激发大众创业、万众创新的热潮。

  这里面的“股”指的是股权投资,即一级市场的股票(创业者的股权)和一级半市场的股票(合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权),而不是二级市场的股票(新股发行价购买的股票),更不是三级市场的股票(正常交易中买到的股票)。

  一级市场的股票,也就是创业者的股权,是“印刷出来”的,基本上零成本(更多是技术、管理和经验);合伙人获得的一级半市场的股票,是超低成本的;二级市场上购买的股票普遍较低;三级市场的股票普遍已经被炒高了,只有少数具备较长时间的投资价值,其他的只能短期投机,而投机的风险通常非常大。A股市场常年不变的1赚2平7亏的现象已经很好的说明了这一点——能够在刀尖起舞的永远是极少数。


  睡眠质量好坏决定投资

  伯顿·马尔基尔在其经典著作《漫步华尔街》中将投资者按照投资品种的风险等级将睡眠质量分成了十余个等级,其中睡眠质量最好的是购买国债或者直接存银行,最差的是分分钟心有脏病发作并有跳楼冲动的风险。其实无论是选择买楼还是买股,投资赚钱无非是为了让自己更好地生活。如果因此让自己夜不能寐,那这种行为已经背离了初衷。

  股市更适合短线炒作获利,楼市可以长线保值,要知道股神巴菲特的年复合投资收益率也不到30%。因此,如果你比较保守、追求资产的稳健增长,同时想要一个良好的睡眠,可以选择购买那些有明显人口增量的、行政级别高的城市,如直辖市、计划单列市、省会城市中心区的楼房;如果你是一个活在当下、追求刺激的人,不追求天长地久只在乎曾经拥有,而且睡眠质量本身就不错,有不错的投资知识和技巧,那可以在牛市选择买股赚钱,哪怕在熊市再亏回去也在所不惜,那就去买股好了。


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