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房子之惑——70年后我们将无家可归?

来源:北海房地产信息网 时间:2016-07-02

  当前各界对于“70年大限”的困惑和担忧,最直接的原因在于《物权法》规定住宅建设用地使用权届满“自动续期”,但“自动续期”该如何续却没有细则。


  买房,明明是高兴的事,却没想到是烦恼的开始。

  近期,温州市民王先生刚买了一套50多平米的二手房,准备高高兴兴的去办理过户,然而,当地土地管理部门却告诉他,这套房子的土地使用权只有20年。因为土地使用权过期,无法完成最终的交易。

  “房产证更名已经完成了,但是土地证过期了,我全额交的60万元购房款,全部冻结在银行;原来的房主只收到10万元的订金,房子现在却不属于他了,想拿到剩下的房款,就要把土地出让金补齐。”满脸焦虑的他很是郁闷。

  “我们找到一家土地价格评估事务所评估,计算出的土地出让金是30多万元,相当于总房价的一半。”之后,当他进一步向土地管理部门和评估机构咨询时,之前的计算方法却又被推翻了。

  同样在温州,续缴土地出让金却遇不同计算方法。

  一位三年前购买了一套75平米的二手房市民,近日发现20年土地使用权到期,被当地国土部门告知需缴纳高达20万元、接近房价三分之一的土地出让金方可续期。

  尽管漩涡之中的温州市国土局回应称这是“误读”,但是这一事件却在全国引发强烈反响和高度关注,瞬间成为全国舆论的焦点,也将“住宅建设用地使用权期限届满续期背后的法律问题”推倒了风口浪尖。

  公众最为提心吊胆的是,如果20年、40年、或70年后,我们的房子土地使用权到期,而我们又无钱续交高额的土地出让金时,是否会在自己的土地上无家可归?


  一问:土地使用权与房屋所有权有什么区别?

  房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。

  一般民用住宅建筑权属年限为70年;教育、科技、文化、体育用地50年;工业用地、综合或其他用地50年;商业、旅游、娱乐设施用地年限40年。

  二问:温州二十年产权房从何而来?

  既然我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年,距离到期还有四五十年,那么为什么目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限?温州市国土局是这样解释的:

  上世纪90年代,在土地出让政策开始执行时,该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择给予办理出让手续。

  地方国土部门称,这种做法是基于当时国有土地使用权出让工作刚刚起步,且考虑到市民经济承受能力而施行的,符合相关的法律法规,也符合当时的社情民意。土地使用年限降低,可减少缴纳相应的土地出让金,在一定程度上可降低房价,让利给终端消费者。

  也正是由此出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的情况,有其特殊性。

  三问:土地使用权从何时开始计算?

  “很多人认为,我们买的是房子,不是土地,所以对于交纳土地税不认可。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,大家需要厘清中国土地制度的前提,“土地国有,每年需要交纳土地使用费。”

  很多人在购房时存在认识误区,只注意到房产证上写明房屋产权70年,而忽略了土地使用权的期限。“虽然期限都被设定在70年,但是房屋为所有权,是永久的,只要还没有毁坏,就归产权人所有;而土地只是使用权,期限到了之后,就必须要续期。

  尽管房屋产权和土地使用权的最高年限均为70年,但从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证,中间可能会有一定的时间差,这就导致一种房、地年限脱节的情况出现,即土地使用权到期了,房屋所有权年限还没到。

  那么房屋产权的年限从何时开始计算?从法律角度来讲,国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期,才可以作为土地使用权取得的开始时间。


  四问:住宅用地使用权到期该怎么办?

  虽然对于大多数人来说,住宅的用地使用年限还有数十年,但人们普遍追问:房产的土地使用权到期了该如何续期?

  专家介绍,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  虽然物权法明确提出“自动续期”,但是由于缺乏细则,如何 “自动续期”存在不确定性,目前来说难以操作。

  有专家指出,约定20年以及没有达到最高限70年的,首先应当自动续期至70年,同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

  但也有部分学者持不同看法,认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补,这几十年土地出让的差价都很大。

  五问:续期有偿还是无偿?

  专家认为,有两个办法可供选择:一是免费续期,让利给业主;二是费改税,不再收取出让金,而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

  “ 在强调法治社会的今天,首先需要明确的是,要坚持有法必依,严格落实物权领域的立法成果,增强人民群众对国家物权制度的信心” 法律专家认为,针对物权法规定并不详尽的现实,国家应通过充分吸取民意及规范的程序,尽早出台关于土地出让续期的实施细则,缓解公众焦虑。


  六问:续交土地出让金为何各地计算方法不同?

  同样在温州,续缴土地出让金的计算方法却不同。市民王先生的房子要续期评估机构给出的价格是交总房价的一半;另一位购买了二手房市民,却被当地国土部门告知需缴纳高达20万元、接近房价三分之一的土地出让金方可续期。

  而与之相反的是,深圳居民只用了几百元每平米的价钱,就已经完成了土地使用权的续期。业内相关人士表示,温州的这种情况是不具有现实意义的,而深圳补缴土地出让金的金额,具有参照意义,或可在全国推广。

  七问:谁能尽快给土地续期一个说法?

  “房屋自动续期不应由地方政府解释。”中国政法大学终身教授江平称。

  由温州来解释“什么叫自动续期”,这本身就是一个严重问题。事实上,除了温州之外,还有深圳、青岛,都已经面临20年住宅期满自动续期的问题。

  江平认为,这个问题已经是迫在眉睫,非常有必要做出统一的法律解释。因为这个条款写在《物权法》上,对于物权法的解释资格当然是属于全国人大常委会,具体说来也就是法工委。不能再由政府或者哪个部门来解释,更不能够由下面各级政府来做解释,更不能到让一个温州市来做解释。

  “法律如果没有统一解释,这个法律就乱了。”江平称。

  中国政法大学终身教授应松年也认为重大决策应严格按照法律的程序来办, 第一公众要参与,必须听取老百姓的意见;第二专家要认证;第三要有风险评估,必须经过实际的调查研究,要慎重考虑,要有合法性审查。


  八问:土地使用权到期不续还能住吗?

  有专家表示,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。政府不能无偿、强制收回这块土地。但如果居民不缴纳土地出让金,其相当于是在无偿使用这块土地,按照现在的法律规定,没有强制措施,居民依然可以居住。但是这种情况下,业主在进行房产转让、抵押等方面的权利会受限,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

  九问:会影响百姓购房及房价吗?

  过去由于缺乏官方细则,“自动续期”或被理解为免费续期,或被理解为超低价续期,对购房没有影响。而且老百姓碰到此类疑惑时,也挠挠头,“时间还早,留给后人吧。”所以,如何续期、使用期还有多久,对房价没有影响。而现在,如何续期,如果不给明确答案,一定会影响百姓购房,特别是那些使用期还剩几年的房子。如果续期费用过高很可能影响价格。

  在专家看来,住宅土地使用权到期如何续期,亦被认为是埋在未来房地产市场的一颗“地雷”。从未来发展看,续期补费已经是必然,但如果补费过高将影响房地产作为投资品的价值。

  十问:讨论土地续费,是在给房产税造势?

  知名财经评论员齐俊杰在其博客中表示,讨论土地续费,其实是为房产税打伏笔。

  续交高额的土地出让金,必然民怨极大。好了,这回政府把产权给你,然后把租金变成税(房产税),你拿到产权,但国家收了税。换了个说法,心里就都好受了。(蔡静霞)

  (以上图片均来源于网络)


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