国庆中秋双节的认购热度还没散去，网签备案数据却给出了另一幅画面。按南宁市住建局网签备案口径统计，2026年三季度（7—9月）南宁商品住宅合计备案6070套，备案面积约67.15万平方米。分月看，7月备案2751套、8月1892套、9月仅1427套，逐月持续回落，9月创下季度内新低。

二手房同样波动明显。三季度存量二手房累计备案5006套，备案面积约48.49万平方米，7月1634套、8月冲高至2082套、9月回落至1290套。8月的短暂冲高并非市场全面回暖，而是部分业主下调心理预期后，降价房源集中成交；到了9月，部分业主重新坚守报价，叠加买家观望，成交随即回落。中指院监测口径下，9月南宁二手住宅成交896套，同比下降68.5%，二手挂牌均价9420元/平方米，同比下降9%。

供给端收缩得更快。三季度南宁商品住宅供应面积39.58万平方米，同比下降40.02%，供求比降至0.78。供应收缩幅度大于成交下滑，说明房企在主动控货，优先推成熟片区的主流刚需和首改楼栋，远郊项目放缓推盘，把现金流安全放在第一位。

价格呈现"均价下行、套均价抬升"的组合。机构监测口径显示，月度均价从10117元/平方米逐月下探至9738元/平方米，但季度均价环比二季度上涨1.61%，套均价环比上涨9.95%。这个背离说明市场没有普跌，成交在向改善产品集中，大户型、品质项目拉高了整体套均。简单说，便宜房源依旧难卖，优质房源仍有购买力。

最需要警惕的是去化周期重新抬头。截至9月末，南宁商品住宅库存面积548.6万平方米、48583套，绝对量同比分别下降11.71%和12.2%，库存本身在减少。但成交规模收缩得更快，12个月口径的去化周期7月为25.8个月、8月26.1个月、9月升至27.3个月，持续走高。横向对比同能级省会，南昌约10—13个月、昆明约16—17个月，南宁的库存压力在同类城市中相当突出。

分区看差距更大。邕宁区去化周期达56.9—74个月，库存积压严重；良庆区五象新区外围约30个月以上；而西乡塘区约15.8个月、青秀区约17个月、兴宁区在20个月以内，相对健康。土地市场也在用真金白银投票：三季度南宁主城区涉宅用地仅成交6宗，全部集中在7、8两个月，9月无新增成交，1—9月合计仅9宗，但成交地块多集中在主城成熟板块，多宗溢价率在26%至62.7%之间。房企不是不敢拿地，是不敢拿远郊的地。

板块价差同样惊人：东盟商务区板块均价从二季度的28239元/平方米降至25667元/平方米，季度成交仅6套；空港板块4611元/平方米，两者相差超过5倍。与之相对，西乡塘区成交面积逆势同比增长26.08%，青秀区则同比大跌61.13%，过去"量在良庆、价在青秀"的格局正在动摇。政策能撬动临界人群，但改变不了收入预期，也消化不了远郊的历史存量库存——对广西其他地市乃至北海而言，这个"脉冲式认购、结构性分化"的样本，值得照着看一遍自己的城市。