商品住房销售制度改革，正在从文件走向柜台。日前，深圳、杭州同日发布相关实施细则，在加强预售管理的同时推进现房销售。至此，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等多个城市已出台地方性政策，落实此项改革部署，现房销售正式进入落地实施阶段。

这一轮改革的起点，是今年8月28日住房城乡建设部等三部门联合出台的新政，要求各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，有力有序推行现房销售，实现"所见即所得"，减少交付纠纷，从根本上防范交付风险。

从已公布的细则看，各城市总体框架高度一致。统一以8月28日作为"新老划断"分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；同时，预售门槛一律抬升至主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。为平稳过渡，各地也在土地款分期、保函置换优化、预登记等方面给到支持，缓解开发企业资金压力。

差异则体现在细节的颗粒度上。现房销售定金上限方面，北京明确一般不超过总房价款的1%，深圳与上海为3%，广州、杭州为5%。土地出让金分期缴纳上，杭州与北京明确余款可延至出让合同签订后两年内缴清且不计利息；深圳、上海、广州、武汉、天津则为"1+1"弹性安排，余款可延一年，按程序决策后再延长一年。过渡期方面，杭州、武汉宽限至2028年底，其余城市对部分在途项目设至2027年底，深圳"三旧"改造历史遗留项目另行研究。

现房销售并非从零起步。海南自2020年3月起在省级层面全面推行，雄安新区自2023年9月起全面实行，全国已有超过30个省市开展试点或出台配套政策。

业内认为，随着预售制下的周转与规模逻辑让位于对项目本身的判断，区位、配套、容积率和产品适配性，将成为房企拿地时越来越重要的考量。