国际投行高盛近日上调了对中国核心城市优质住宅的价格预期。在其10月20日发布的《中国房地产2027年展望》研报中，高盛将到2028年底上海、深圳核心区改善型优质住宅的房价累计涨幅预测，从此前的15%上调至20%。值得一提的是，高盛在2025年还曾预判房价再跌10%至15%，此后预期几经反转，今年4月更正为上涨15%，半年内再度加码看多。

这份20%的涨幅预测设置了三道严格门槛：第一，只覆盖上海、深圳两座城市，而非所有核心城市；第二，仅指核心地段，而非全城；第三，只针对改善型优质住宅，不代表普通刚需。三道门槛叠加后，能够入列的房源在整个市场中占比可能不到5%，体量虽小但信号意义突出。

高盛同时给出了分城市的"时间表"：上海、深圳是一线城市中率先见底回升的领头羊；北京要等到2027年上半年才企稳，且涨幅低于沪深；广州及强二线城市房价再延后半年到一年，预期涨幅收窄至5%至8%；普通二三线和县城则被归入"库存消化"的漫长阶段。

上调的核心依据是供需关系的变化。高盛对18个样本城市做了项目级摸底，认为市场常说的"天量库存"中相当部分是未动工土地、滞销尾盘或停滞僵尸项目，真正合规可售的新房货值可能从当前的18万亿元收缩至2028年的约2.9万亿元。叠加8月28日新政拉长开发商拿地至回款周期至2至3年，高盛判断全国可售新房面积2028年同比下降39%，一线城市供给拐点甚至提前到2027年。

不过，这一乐观预测并非市场共识。研报建立在政策持续宽松、收入稳步修复、人口持续流入三大前提之上，而瑞银至今仍认为一线短期有10%的下行空间，摩根士丹利口径也明显更保守。对普通购房者而言，高盛的20%更像是一面"放大镜"——它把中国楼市拆解为城市与城市、板块与板块、房源与房源完全不同的曲线，提醒市场已从普涨时代进入分层时代。

（综合来源：今日头条）