上海土地市场在现房销售细则落地满月之际，迎来全新涉宅用地的首次亮相。10月28日，上海土地交易事务中心公布2026年第十一批次拟出让住宅用地清单，本批次仅推出2宗涉宅用地，分别位于浦东新杨思与宝山南大板块，合计出让面积约5万平方米。

根据公告安排，该批次将于10月下旬正式发布出让文件，11月下旬启动现场交易。这也是上海自9月28日现房销售细则落地满月后，全市首次挂牌的全新涉宅用地，其竞拍结果或将成为观察现房新政下上海土地市场走向的重要风向标。

从地块指标看，浦东新杨思宅地对应杨思社区Z000602单元20Da-03地块，用地面积约1.90公顷，容积率2.5，建筑限高80米。该地块由原20Da-01地块拆分而来，内部将集中布局日间照料中心、老年活动室、文化活动室等社区公共服务设施，并规划地下连通道提升片区通行便利，距离轨交6号线高青路站直线约400米，轨交通勤优势突出。

两宗地块的指标设置，均贴合当前房企的开发偏好——核心板块、低总价、确定性强的优质地块。这与近两个月上海土地市场的分化趋势相互印证：自8月28日全国现房销售改革通知发布以来，上海已完成第八、九、十批次集中土拍，核心区超大体量高总价地块普遍报名主体寥寥，多以底价成交；而中外环段低总价、低容积率、去化确定性强的地块，则多次触发数十轮竞价，最高溢价率突破24%。

中指研究院数据显示，9月全国300城涉宅用地平均溢价率仅为6.9%，较8月进一步回落，底价及低溢价成交仍是非核心地块的主流。易居研究院分析认为，现房销售政策落地后，房企投资重点已全面向高品质、高性价比的确定性地块倾斜，不再盲目追求高总价大体量项目。

在现房制度全面推行、开发回款周期被拉长约12至18个月的背景下，房企资金占用压力显著提升，行业投资逻辑正从"追求规模扩张"转向"优先保障确定性"。上海第十一批次两宗地的表现，将为这一转向提供最新注脚。

（综合来源：网易、中指研究院）