10月的全国土地市场抛出了一个看似积极的信号：成交规模同比由降转增，单看数字很容易让人得出"土地市场率先筑底"的结论。但把9月、10月的供应、成交、价格与热度放在一起拆解，结论或许没有表面那么乐观。

据中房网（丁祖昱评楼市）统计，2026年10月全国经营性土地成交建筑面积约9588万平方米，同比增长51%，成交金额同比增长65%，两项均创下2021年以来最高单月同比增幅。然而这轮放量并非需求端回暖的产物，而是9月供应端脉冲式放量的传导结果。

具体来看，9月全国土地新增供应建筑面积达10654万平方米，同比增长27%，其中三四线城市9634万平方米、占比高达90.4%。这批供应在10月陆续进入成交环节，直接带动三四线成交建面同比大增61%，占全国成交总量的92.2%。从供应到成交约一个月的时滞，在10月数据里几乎严丝合缝。

更值得关注的是，10月供应已经掉头向下。当月全国供应建筑面积5854万平方米，环比下降47%、同比下降29%，三四线供地规模回落至4793万平方米的年内常态水平。换言之，10月的成交高增，靠的是前一个月的"库存"集中释放，而非新供地扩张。

真正能反映企业拿地意愿的，是楼板价与溢价率。10月全国平均楼板价2686元/平方米，环比下降15%，主因是高单价宅地成交占比下降；平均溢价率仅1.1%，较9月全月回落4.9个百分点，创下年内新低。热度指标的下行，说明房企整体仍偏谨慎。

分能级观察，一线城市成交建面仅9万平方米、同比下降88%，成交金额17亿元、同比下降93%，几乎降至冰点；二线城市成交建面740万平方米、金额397亿元、同比增36%，但平均溢价率仅0.1%；三四线成交建面8839万平方米、金额2160亿元、同比增109%，却多以底价成交。广州黄埔一宗宅地由保利以16.65亿元竞得、溢价26.61%，属于板块断供多年的极端稀缺个案，并不具代表性。

好消息是核心城市供地已重启：北京将此前暂停的驼房营地块重新上架并拆分为两宗、总价由75.2亿元调整为83亿元；杭州在现房新政落地次日即挂牌4宗宅地、合计底价38.7亿元；上海第十一批次也推出浦东杨思与宝山南大2宗纯宅地。在已有11城出台现房销售细则、政策不确定性消退的背景下，预计11月核心城市核心板块热度将再度升温，但整体仍偏谨慎，能级与板块分化格局大概率延续。

（综合来源：中房网）