保障性租赁住房公募REITs正在从"单点示范"走向常态化发行。最新披露的数据显示，2026年前9个月已有3单租赁住房REITs获批，是2023年以来发行最密集的一年，行业累计获批产品达到11单，11只首发产品募集资金合计超过150亿元。

已经落地的产品各有标志性意义。4月发行的中航北京昌保租赁住房REIT，是首例由区级平台发行的公共租赁住房公募REITs。9月则有两只产品几乎同期落地：国泰海通中国建筑租赁住房REIT基金合同于9月20日生效，募资13.68亿元，其项目公司孚茸置业100%股权权属变更已于10月12日完成；中金杭州安居宁巢REIT于9月30日基金合同生效，是浙江省首单保租房公募REIT。

中金杭州安居宁巢REIT的审批速度值得关注：从4月29日深交所申报，到9月3日取得证监会注册批复，全流程仅用127天。该产品发行份额3亿份、发行价3.05元/份，合计募集资金9.15亿元，是目前11单产品中募集规模最小的一单。它的价值在于验证了非一线城市的人才专项租赁住房可以独立成单，不需要靠多个项目凑规模。据披露，该REIT回收资金将持续投向本地多个保租房新建项目，形成资金回笼反哺保障房建设的循环。

更明显的信号是发行主体在下沉。济南、郑州市属城投平台已经完成中介选聘，意味着发行主体正从央企、省会城投延伸到市属平台。其中济南城发租赁住房REIT已完成资产评估、会计师、律师、税务师四家中介选聘，转入申报材料编制阶段，底层资产为济南城发集团旗下不超过7个保租房项目，计划发行规模8亿元以上。作为济南市属核心保租房运营平台，济南城发自持租赁住房资产约3.2万套，为后续扩募留出了充足空间。上海方面，国泰海通上实租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已更新为上交所已受理状态，原始权益人为上实城开。

南京、重庆、西安、青岛、天津、福州等城市也在同步推进项目储备，全国性的发行网络雏形正在形成。

扩募端同样活跃。汇添富上海地产租赁住房REIT拟开展37.37亿元扩募并获发改委推荐，已正式向证监会、交易所提交申请，是目前板块申报规模最大的一单，拟装入上海浦东两处大体量资产。从已完成扩募的项目看，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT通过新增资产注入，对基金营收和可供分配金额形成了实质性拉动，同时也实现了资产组合分散化，降低了单一项目、单一区域的经营风险。

对行业而言，重要的不是单只产品的募资额高低，而是获批密度本身构成了一种可预期的市场信号——保租房资产从建设持有到资本退出的完整路径，正在被反复验证。