2026年上市公司三季报披露落下帷幕，房地产板块的成绩单再度引发市场关注。据Wind金融终端统计，在11个一级行业中，今年前三季度房地产行业上市公司营业收入同比减少24.93%，全行业合计亏损达到531.87亿元，盈利面与利润兑现度双双走弱，折射出房企仍处于周期底部的现实。

中信证券近期发布的一份行业三季报总评，选取了招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、滨江集团、华发股份、新城控股、大悦城等8家A股代表性开发企业作为样本。数据显示，这8家企业前三季度累计收入同比下降22%，累计归母净利润为-291.3亿元，而2025年同期为-251.4亿元，亏损额度有所扩大；即便业绩为正的4家企业，其利润兑现度也普遍低于去年同期。

不过，报表里也浮现出值得留意的变化。一方面，样本企业销售商品、提供劳务收到的现金累计同比下降11%，主要受可售货值下降影响；另一方面，累计经营性净现金流却同比增长224%，说明企业在严控投资、狠抓土地分期支付后，净回流现金的能力明显修复。

资产与负债两端也在悄悄优化。截至三季度末，样本企业合计存货规模同比下降18%，占总资产比例为43.0%，较2025年同期下降2.7个百分点；投资性房地产占比则由2025年末的12.8%升至13.4%，经营性资产比重继续增加。有息负债规模同比下降3.3%，应付债券占比从2022年高点17.8%回落至12.5%，行业仍在稳步消化存量债务。

具体到企业，分化进一步加剧。保利发展与万科仍保持千亿元以上的营收规模，但均出现不同程度下滑；保利以超23亿元的归母净利润位居行业前列，万科则亏损239.4亿元，较上年同期有所收窄。招商蛇口前三季度归母净利润6.04亿元，同比下降近76%，扣非后已转负；金地集团归母净利润-34.58亿元，较上年同期减亏10.28亿元。

在一片承压声中，新城控股的表现颇具代表性。公司前三季度营收同比下降27%，但归母净利润9.65亿元仅微降0.91%，扣非净利润同比增长2.56%，韧性主要来自商业运营板块。前三季度其商业运营总收入108.71亿元，同比增加3.42%；截至6月末，吾悦广场已开业181座，出租率维持在98.35%的高位，商业运营贡献了集团约八成毛利。10月，广发新城吾悦商业REIT正式发售，拟募集15.53亿元，成为民营房企落地的首单商业不动产公募REIT。

中信证券认为，在收缩供给与提振需求的政策组合之下，2027年起房价止跌回稳的范围有望明显扩大。短期看，行业仍处于深度调整后的出清阶段而非复苏期，资产质量较优、产品力突出的企业更被看好。

（综合来源：第一财经、中信证券研究部、澎湃新闻）