北京市朝阳区磨房北里社区是20世纪90年代建成的老小区，过去一度被环境脏乱、停车混乱、电梯难装等问题困扰。如今暖色调彩绘铺满入口通道，中心广场成了孩子玩耍、老人休憩的共享空间，新装电梯平稳运行。有居民感慨，搬走的老邻居回来怕都认不出来了。

这样的变化并非个案。据北京市住房和城乡建设委员会介绍，"十四五"以来，北京累计实施老旧小区改造3500余个、约9500万平方米，惠及居民约140万户。

危旧楼房是改造中最难啃的部分。北京把危旧楼房改建审批权限全部下放区级办理，探索以拆除重建为核心的自主更新模式，坚持"谁所有、谁出资""谁出资、谁受益"原则，"一楼一策"推进，方案全过程公示，逐户签订改建协议。东城光明楼17号楼成为首都核心区首个简易楼成套化改建项目；西城桦皮厂胡同8号楼首创"混凝土模块化集成建筑+预制构件"建筑体系；朝阳劲松114号楼首个引入社会企业参与危旧楼投资改建和后期运营；西城三里河一区28号楼落地首个危旧楼房个人住房改建贷款（含带押改建）试点。"十四五"期间，全市累计开工危旧楼房改建项目17个、涉及37栋危旧楼。

资金从哪里来，决定改造能否持续。北京实行"成本共担"，由政府、居民、产权单位、社会资本多方出资，并对前期试点项目给予财政补助，鼓励金融机构创新改建融资服务，在全国率先开展危旧房带押改建试点，缓解居民"置换难、垫资大"的痛点。

自2018年启动引入社会资本试点以来，北京形成两种模式：民企参与的"劲松模式"，以盘活存量低效资源为核心，企业投资改造闲置空间获得经营权，用运营收益平衡改造投入；国企参与的"首开经验"，统筹非经营性资产改造，以资产运营实现长效管理。目前全市已有70个老旧小区改造项目引入社会资本，累计投资约17亿元，覆盖16个区，带动居民室内装修等配套投入约9.8亿元。

具体案例包括：朝阳劲松北社区由民营企业盘活闲置车棚和地下空间，引入社区食堂、便民商超，获20年经营权，成为全国市场化改造样板；大兴区枣园和三合南里项目把废弃锅炉房改造成"三合·美邻坊"便民服务中心；通州怡乐园二区将老旧礼堂改建为社区级家园中心，以运营收益反哺改造与物业。

改造千头万绪，协商贯穿全过程。磨房北里社区党委依托"磨盘心"党建品牌，把议事协商搬到广场、楼门和施工现场；劲松街道则在2024年推出"劲情聊"品牌，确立"三阶六步"工作法。相关部门也坦言，居民诉求多元、出资能力有限、现行标准多针对新建项目等难题仍待破解，探索还在继续。