继深圳、温州等地之后，苏州的商品住房销售制度改革细则也正式落地。由苏州市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局苏州监管分局联合印发的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（苏州住建房〔2026〕13号）于10月24日对外发布，文件落款日期为10月23日。这份文件的核心，是把"优先现房销售"从原则性表述拆解为可执行的资金、程序和过渡安排。

新老项目如何划断，是细则中最受关注的部分。文件以今年8月28日（含）为界：当日之前已取得国有建设用地使用权、但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新出让土地项目执行；若各县级市（区）人民政府在加强预售资金监管、确保能按时建成交付的前提下，报市房地产工作专班备案，这类项目在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。已取得部分工规证的项目，已取证部分的预售条件与资金监管沿用原政策，未取证部分按"已拿地未取证"口径执行。8月28日前已发布出让公告、之后才取得土地使用权的项目，预售条件在2027年底前可按原规定执行，但预售资金监管一律按新出让土地项目执行。

对于新出让土地项目，文件的表述是"优先选择现房销售"，并未设定强制的现房销售比例，预售通道依然保留，但门槛明显抬升：须主体结构封顶，且预售资金实行全额、全过程监管。资金监管方面，要求设定覆盖项目工程建设配套费用及必需管理运营资金的重点监管额度，预售资金应全部存入监管账户；入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或按资金监管协议支取超额部分，支取时由项目属地住建部门审核。

现房销售的程序也已铺好。开发企业取得房屋首次登记后，应制定现房销售方案，报市住建部门备案后按方案组织销售，且所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形。现房销售的定金被量化得最细：开发企业在取得建筑工程施工许可证后即应制定销售方案并报备，通过商品房合同网签备案系统与购房人签订购房定金合同并及时备案；定金原则上不超过购房总价款的3%，购房人应将定金直接全部存入资金监管账户，监管期间不得使用，待房屋现房销售备案后解除监管。

与销售制度配套的是主办银行制度。2026年8月28日之后签订开发贷款合同的项目，若由一家贷款银行单独提供开发贷，该银行即为主办银行；若由多家银行组建银团提供贷款，则由银团贷款牵头行担任主办银行。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入开发企业在主办银行开立的资金账户管理。文件同时支持商业银行按市场化、法治化原则开展保函置换业务，为项目盘活资金留出通道。

此外，细则还要求商品住房开发建设实行项目开发公司制，项目开发公司应具有独立法人资格并承担主体责任；支持项目按"最小单元"分期竣工备案，即在规划方案中划定道路、供水、电力、燃气、通信、消防等配套设施具备交付使用条件的单栋或多栋楼群，按此分期办理竣工备案；并优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。