北京楼市"银十"过半，最新的完整周度数据显示出"二手放量、新房缩量"的分化格局仍在延续。据北京市住建委网签及第三方机构统计，第42周（10月12日至10月18日）北京二手住宅网签3502套，环比增长66.9%，同比增长9.5%；同期新房住宅网签861套，环比下降26.9%，但同比增长13.6%。含非住宅口径，二手总网签3876套、新房总网签1761套。按日均折算，二手约501套、新房约123套。

新房环比回落并非景气崩塌。9月下旬集中开盘的认购单在9月集中网签后，10月出现自然退潮——商品住宅网签量从第39周的1564套降至第42周的831套左右，三周降幅约47%，但同比仍保持13.6%的增长。

把观察窗口拉长到月度，价格端的压力更清晰。9月北京二手住宅网签15756套，环比8月增长13.7%，同比微降0.5%；成交均价41310元/平方米，环比下跌3.5%，同比下跌11.8%。同期新房住宅网签4520至4675套（不同口径），环比暴涨约五成，同比也由负转正。1至9月二手累计网签13.6万套，同比增长5.1%，存量市场的韧性仍在。

供给侧的变化是这轮"磨底"的关键支撑。截至9月末，链家口径的二手房存量挂牌约11.8万套，环比下降1.1%，同比大降15.7%，三季度月均挂牌10.83万套，同比减少23.2%。200万元以内在售房源约2.2万套，低价房源持续被成交消化而补充减少。价格谈判的天平也在微调：监测显示当前议价空间为6.99%，较去年高点（接近15%）显著回落，9月折价率约78.6%。

不过压力同样存在。头部大中介后台挂牌量约14.5万套，年初至今净增4.35万套，而同期成交仅2.6万套，新增供给速度仍明显快于去化速度，多数房源尚不具备涨价动力。综合来看，北京二手市场呈现典型的"以价换量、量价磨底"特征：挂牌量处于低位、议价空间收窄但尚未消失，底部震荡仍是主基调。