近日，南宁西乡塘区人民法院一审审结一起与土地拍卖有关的行政协议纠纷案，把"净地出让"这一法定义务再次推到公众视野。这起案件提醒购房者和投资客：即便通过公开招拍挂拿到了地，若交付地块存在重大瑕疵、不具备动工条件，竞得人依然可以依法维权。

事情要从三年前说起。2023年1月，陈女士通过公开挂牌竞拍，以81万元的价格取得南宁市隆安县城厢镇凤凰街延长线一块66平方米的城镇普通商品住宅用地。她足额缴清了全部土地出让金，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定自然资源部门于2023年2月15日前交付宗地。陈女士依规完成付款、缴税等全部合同义务，并于2023年8月顺利取得不动产权证书。

然而土地交付之后，陈女士却发现这块地长期无法动工开发。她反映，地块范围内存有高压变压器、地下市政管道等遗留设施，地块周边约80厘米处还设有高压电缆井；更棘手的是，相邻居民房屋的屋檐侵入了地块红线，楼间距不达标，日后建房将面临采光、通风被侵权的纠纷。为解决问题，她多次通过官方渠道向隆安县自然资源局反映，相关部门虽曾协调迁移高压变压器、两次复函告知推进隐患整改，并为地块顺延开竣工期限，但地下管道、相邻建筑侵权等核心障碍始终未能消除。

协商无果后，陈女士于今年4月向南宁市西乡塘区人民法院提起行政诉讼，提出确认合同无效或解除合同、返还81万元出让金等诉求。庭审争议集中在三点：地块是否为净地交付、行政机关是否构成违约、陈女士的诉请是否超过法定期限。

法院审理认为，该地块出让经政府批复同意、公开挂牌出让，程序合法，合同不存在重大明显违法情形，依法认定为有效合同。但依据《闲置土地处置办法》，自然资源部门供应土地需权利清晰、无纠纷、具备动工开发基本条件。本案中，地块存在地下管道、相邻建筑越界、电力设施遗留等多重问题，客观上阻碍住宅开发建设，即便部分电力设施已迁移，其余核心障碍仍未消除，且自然资源局无法承诺合理整改期限、无法提供土地置换补救方案。虽然陈女士签署了踏勘及现状确认文书，但文书并未明示上述影响开发的重大瑕疵，该局未完全履行法定净地出让义务，已构成违约，直接导致土地出让合同的住宅建设目的无法实现。

近日，西乡塘区法院作出一审判决：解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》；隆安县自然资源局向陈女士返还土地出让金81万元，并支付自2023年1月30日起至款项清偿完毕之日的资金占用利息；陈女士需配合办理不动产权证注销及土地返还手续。11月3日，南国早报全媒体记者了解到，隆安县自然资源局不服一审判决，已上诉至南宁市中级人民法院。

该案具有普遍警示意义。对购房者而言，竞买土地尤其是县域、乡镇的小面积住宅用地前，务必实地踏勘、核实规划条件与相邻关系，把补缴出让金、建安成本和时间成本一并算清；对出让方而言，"净地出让"不是一句空话，遗留设施与权属瑕疵未清，即便竞买人签过现状确认，仍可能被判违约担责。

（综合来源：南国早报、腾讯新闻）