自然资源部办公厅日前印发《不动产登记服务支撑城市更新典型案例（第一批）》，广西北海市报送的《创新"原拆原建"登记模式助力城市更新顺利推进》榜上有名。这份案例的主角，是海城区西藏新村城市危旧房改造项目——北海第一个靠"原拆原建"推进的城市更新项目。

西藏新村建成于上世纪90年代初，整个小区13栋6层住宅楼、共计398户。三十多年过去，房屋老化严重，钢筋锈蚀、外墙脱落，已被鉴定为D级危房，存在重大结构安全隐患，靠维修加固已经无法彻底消除风险，居民普遍希望拆除重建。

难点恰恰出在"拆"和"建"之间的产权环节。常规房地产开发项目在竣工验收后，要先办不动产首次登记到建设单位名下，再通过转移登记把产权转到业主名下，中间还涉及缴税。如果照搬这套流程，西藏新村的业主得先把产权转给建设单位，走完报建、竣工验收、首次登记、转移登记全流程，等于要缴两次税。

北海的做法是让产权不动。市不动产登记中心创新实施"产权不转移、联合报建、业主直接首登"机制：由建设单位和全体业主作为联合主体开展报建和竣工验收，新房竣工验收备案后直接办理首次登记到业主名下。整个过程中业主的产权主体地位始终不变，产权状态一直"在线"，群众参与改造吃下了定心丸。

资金是另一道坎。西藏新村采取"政府补贴+业主自筹+原拆原建"模式，业主自筹部分大多需要抵押房产。但待拆除的旧房本身已不具备抵押贷款条件，房屋一旦拆除、原产权注销，抵押权也随之消灭，银行债权难以保障，业主融资渠道受阻会直接拖住改造进度。

针对这一堵点，北海市不动产登记中心推出"以证押证、带押换证、以证换证"的全链条登记模式，用带押"以证换证"打通融资环节。目前，该项目已实现398户共913名业主安全有序安置，项目顺利开工。

从"不敢拆"到"拆得动、建得回"，西藏新村的经验价值在于，它把不动产登记从被动办证变成了主动支撑。对北海而言，老旧小区和危旧房存量不小，这一模式若能在更多项目复制推广，将为"十五五"期间推进城市更新提供一条可操作的路径。