北海城东河南路178号东峰富苑一套90.48平方米的大两房，10月19日在司法拍卖平台上以15.84万元成交，折合单价1751元/平方米。标的同时包含装修和家具家电。

这个价格并非孤例。就在一周前，同一小区一套89.6平方米的大两房同样带家具家电，第二次降价拍卖以15.4万元成交；再往前追溯到去年12月，东峰富苑1幢一套89.6平方米的房子含室内家具家电，落槌价16.4万元。三套房面积相近、户型相同，成交价依次是15.4万、15.84万、16.4万。今年以来该小区88至90平方米大两房多次上拍，成交结果基本都落在15万出头——这已经不是某一次的偶然捡漏，而是一条反复出现的价格线。

与二手房平台的挂牌水平相比，法拍成交价明显偏低。58同城2026年10月显示东峰富苑均价3718元/平方米，房天下显示小区均价2877元/平方米，安居客8月二手均价为2550元/平方米。不同平台的样本和算法不同，彼此难以直接印证，但都指向同一个方向。

落差来自两方面。其一是法拍自身的定价逻辑：本次拍卖只有两人报名、五次出价便结束，成交价仅比起拍价高出8000元，贴着起拍价走是法拍市场常见的节奏。其二是房子本身的条件：东峰富苑建成年代各平台口径不一，百度百科主词条标注建于2010年、跨度2000年至2016年，链家小区简介显示2000年建成，不属于新小区。小区内有高层电梯房也有低层步梯房，物业费在每平方米每月0.8元至1元之间。

配套上，小区东侧有公园，距离德正农贸市场、海城区第一实验小学约一公里，南珠汽车站不远，但附近没有大型商业广场，这是城东片区的共性短板。因此15万出头的成交价里，已经包含了房龄、小区品质、片区商业能级和两房户型流动性这几层折价。

需要提醒的是，"带家具家电"的实际财产价值有限。同小区一套89.6平方米房子的室内家具家电网络评估价仅2665元，另一套115.32平方米的为2516元，法院将其一并纳入拍卖更多是为了交付完整。相比之下，本次成交的1102号房空置无人居住，交房环节的不确定性较低。

还有几笔账不在15.84万里：物业欠费、水电欠费、过户税费以及可能存在的维修基金补缴，参拍前都需逐项查清。另据北海现行公积金政策，二手房房龄不得超过30年，且房龄与贷款期限之和不得超过50年，东峰富苑的房龄口径已接近或触及这条线，依赖公积金贷款的买家需提前向公积金中心和银行确认能否贷款、能贷多少。