11月10日，北海司法拍卖市场又完成一笔引发关注的交易：位于上海路南39号园辉新都22幢134号的一栋4层联排商业楼，在淘宝司法拍卖平台落槌成交。标的建筑面积192.45平方米，带露台，一层作铺面、上部可住人，室内家具家电一并处置，最终成交价67.6万元，折算单价约3513元/平方米。

这栋楼并非首次现身拍卖台。公开记录显示，它最早在2024年就曾两度上拍，起拍价分别为102.86万元和82.288万元，均因无人报名而流拍；今年10月第三次拍卖，起拍价降到74.3万元，依旧无人接手。直到11月这一轮，起拍价进一步下探至59.5万元，才等来3位竞买人、经过28次加价，以67.6万元敲定。从102.86万到67.6万，四次拍卖跨越两年多，价格近乎腰斩。

横向对比，这一定价已十分接近同小区住宅。今年7月，园辉新都一套109.54平方米的住宅以32.28万元成交，单价2947元/平方米；而这套商业楼成交单价仅比住宅高出约566元。表面看，颇似"用住宅的钱买了一栋能开店的小楼"。

背后是商业法拍整体承压的现实。数据显示，2026年1至10月全国法拍市场中，住宅清仓率为38.4%，而商业物业仅有16.3%；商业类折价率67.9%，在各业态中最深。北海本地同样如此：今年8月市中心一套291平方米住宅单价2224元/平方米仅一人出价，万达广场旁9000余平方米商铺单价降至2539元/平方米仍告流拍。小面积、低总价商业标的靠降价寻买家，大面积商铺则连流动性都难觅。

不过，"成交价低"不等于"总成本低"。商业用房过户契税按3%征收，67.6万元标的仅买方契税就约2.03万元，再加上增值税（差额计）、土地增值税、印花税及可能垫付的历史欠费，实际进场成本会高出一截。日常使用中，水、电按商业标准收取，多数不通燃气，物业费按商业性质计；贷款方面首付比例高、年限短、利率通常上浮，且不能使用公积金。因此这套房源更适配"自己用"——楼下开店、工作室或社区仓储，楼上自住，把原本要交的房租变成给自己还的资产；若单纯指望收租或升值转手，则需另算一笔账。

（综合来源：腾讯新闻）