克而瑞地产研究中心近日发布2026年10月全国房地产市场研究报告。报告显示，在政策持续宽松、现房销售改革向更多城市扩围的背景下，10月市场呈现“新房供应大幅回落、成交偏弱，二手房同比回暖、土地成交走高但溢价率走低”的结构性分化格局。

政策端是本月最大看点。中央层面继续从民生底层逻辑、存量盘活与城市更新发力：10月1日《求是》杂志发文将住房纳入普惠性、基础性、兜底性民生体系；10月13日自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》，推出六大类29个案例、覆盖19个省区市；10月20日住建部、财政部等六部门联合印发指导意见，明确全国有序实施1500个老旧街区厂区改造提升项目，并支持PPP与基础设施REITs融资。

地方层面，现房销售制度改革加速梯次落地。10月内武汉、天津、深圳、杭州、宁波、十堰、温州、苏州、合肥、成都等相继出台细则，累计已有不少于15城出台文件，其中十堰成为首个落地的三线城市，改革由一线、强二线延伸至三线。各地严格对标“8·28”新政，围绕新地封顶预售、优先现房、在途分类过渡、资金全额监管、主办银行统筹、土地款分期等六大支柱展开，并作差异化微调。相比之下，伴随9月公积金新规密集落地，10月地方公积金优化频次明显放缓，政策重心向供给侧与存量提质切换。

新房市场则明显降温。10月全国重点50城新建商品住宅新增供应面积598万平方米，环比下降63.9%、同比下降27.8%，为年内仅高于2月春节月的次低水平，也是近三年历次10月最低。成交面积1086万平方米，环比微降2.4%、同比下降24.5%，降幅连续第五个月扩大。4个一线城市表现相对坚挺，成交环比增6%、同比增2%，是唯一双正增长的能级；二线城市同比降幅达25%，压力最重。

库存端，10月30城平均供求比骤降至0.5，仅3城供应大于成交，取证未售库存2.21亿平方米，平均消化周期21.4个月，同比仍拉长3.1个月，去化压力犹存。

二手房成为为数不多的亮点。10月重点20城二手成交面积1518万平方米，环比降9%、但同比大增18.5%，为2026年年内最高同比增幅，且自3月起已连续八个月为正。其中上海以179万平方米居首、同比增28%，广州增20%；16个二三线城市同比增19%，苏州、东莞、重庆、武汉、西安等增幅超40%。不过二手单月规模仍创年内除春节月外新低，环比回落9%，扩张动能有所减弱。

土地市场量增价稳。10月全国商住办类招拍挂成交建筑面积同比增长51%、金额增65%，单月增幅均为2021年以来最高，主要源于9月供应放量的滞后传导。但平均溢价率仅1.1%，较9月回落4.9个百分点、创年内新低，三四线成交虽同比大增61%，但多以底价成交，市场热度仍偏冷。

报告认为，当前市场正处于“政策托底、需求寻底”的过渡阶段，结构性分化将持续，核心城市的优质项目与二手房置换链条仍是支撑市场企稳的关键变量。

（综合来源：克而瑞地产研究中心）