中指研究院最新监测显示，进入10月，京沪二手房市场活跃度延续，刚需仍是成交主力，改善性需求出现边际恢复，但两地的价格表现开始分化。

成交端的数据相当亮眼。今年前三季度，北京二手住宅网签137229套，同比增长5.1%，成交规模为2022年以来同期最高；上海二手住宅网签191563套，同比增长15.5%，三季度以来单月成交规模连续三个月创近五年同期新高。进入10月后热度未减，截至10月20日，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交7029套和14174套，同比增长25.9%和37.9%。

价格端却没有同步。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年前三季度北京二手住宅价格累计下跌5.32%，挂牌均价仍在下行，二季度跌幅收窄、三季度跌幅有所扩大；上海自3月以来二手房挂牌价格整体呈上涨态势，3至7月环比持续上涨，8月小幅回落，9月再次转涨0.11%，挂牌价格趋于稳定。

成交结构上，低总价、小户型的特征进一步强化。前三季度，北京、上海200万元以下二手房成交占比分别达51.3%和47.1%，较去年全年提升3.1和5.0个百分点；从面积段看，90平方米以下二手房成交占比分别为62.5%和66.6%，上海较去年全年提升1.7个百分点，北京与去年基本持平。

9月单月，北京、上海二手住宅分别成交1.6万套和2.1万套，环比分别增长13.7%和2.0%；上海同比增长17.6%，已连续七个月同比增长，北京同比小幅下降0.5%。

总的来看，京沪两地"量在价先"的特征仍然明显：成交量先起来，价格企稳还需要时间。中指研究院也提示，后续改善性需求能否持续释放，以及成交回升能否进一步带动价格企稳，仍值得关注。